Т.ЖАНЦАН

Арилжааны банкуудын зээлд орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээл нэлээд жин дардаг. Тэгвэл энэ зээл зогсч, гацаж магадгүй болов. Учир нь, эдийн засгийн хямралаас гарахын тулд Засгийн газар Олон улсын валютын сангийн “Extended fund facility” хөтөлбөрт хамрагдах болсноо зарлаад байна. Уг хөтөлбөрт хамрагдахад хэд хэдэн хатуу шаардлага тавьсны нэг нь жилийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн асуудал. Тухайлбал, Монголбанк энэ зээлд нэг ч төгрөгийн зээл олгохгүй болжээ. Харин энэ зээлийг олгох санхүүгийн эх үүсвэрийг улсын төсвөөс шийднэ. Тэгэхдээ ирэх сард ОУВС-ын тавьсан шаардлагад нийцүүлж, төсвийн тодотгол хийж зардлаа танах үеэр уг зээлийн санхүүжилтийн хувь заяа шийдэгдэх нь. Тэгвэл одоогоор орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээл ямар байгааг сонирхоё.

Эдийн засгийн хямралын улмаас банкууд зээлээ хумьсан. Учир нь, иргэд аж ахуйн нэгжүүдийн орлого буурч, зээлээ төлөхөд хүндрэл учирч буй юм. Ингээд банкны салбарын чанаргүй зээлийн хэмжээ нэмэгдэх тусам Зээлийн эрсдэлийн сангийн зардал өсөв. Энэ нь банкуудын өөрийн хөрөнгө болон ашигт ажиллагаанд сөрөг нөлөөлж байгаа билээ.

Гэвч өнгөрсөн онд банкны системийн нийт актив 25 их наяд төгрөгт хүрч, 12.3 их наяд төгрөгийн зээл олгоод буй. Тэгвэл орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээл дөрвөн их наяд төгрөг даваад байна. Монголбанкны ерөнхийлөгчийн 2016 оны аравдугаар сарын 25-ны өдрийн А-295 дугаар тушаалаар “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ыг шинэчлэн баталсан. Энэ журмыг өнгөрсөн долоо хоногоос эхлэн мөрдөж эхлэв.

Хэдийгээр журам нь өөрчлөгдсөн ч орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээл үргэлжилж байгааг Монголбанкнаас мэдэгдсэн юм. Тус банкны мэдээллээс үзвэл өнгөрсөн сард 365 зээлдэгчдэд 23.6 тэрбум төгрөгийн зээлийн эх үүсвэр олгожээ. Мөн энэ сард 392 зээлдэгчдэд 24.1 тэрбум төгрөгийн зээлийн эх үүсвэр олгоод байна. 

Энэхүү шинэ журмын өмнөхөөс ялгагдах гол онцлогийг дор дурдъя.
Нэгдүгээрт, ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Монголбанкны мэдэлд буй Ипотекийн зээлийн зээлээр баталгаажсан бондын эргэн төлөлт, купоны төлбөрөөс санхүүжүүлнэ. Тэгэхдээ тухайн сард хэдий хэмжээ эргэн төлөлт хийгдэнэ, тэр хэмжээгээр санхүүжилт олгох юм. Өөрөөр хэлбэл, Монголбанк тухайн сард олгох ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийн дээд хэмжээг тухайлсан банк бүрт мэдэг­дэнэ. Энэ дагуу банкууд зээлийн шийд­вэрээ гаргаж, өөрийн эх үүсвэ­рээр ипотекийн зээл олгосны дараа Монголбанк санхүүжилт өгөх юм.
Өөрөөр хэлбэл, Монголбанк урьдчилж ямар нэгэн байдлаар санхүүжилт хийхгүй. Арилжааны банкууд эхлээд өөрийн хөрөнгөөр санхүүжүүлсний дараа Монголбанкнаас нөхөн олгож байхаар тусгажээ. Хоёрдугаарт,  тухайн зээлдэгч ипотекийн ямар нэгэн хөнгөлөлттэй зээлийн үлдэгдэлгүй байх ёстой. Өнгөрсөн хугацаанд өндөр орлоготой иргэд өөрийн нэр дээр хэд хэдэн орон сууцыг жилийн найман хувийн зээлээр авсан тохиолдол гарч байж. Цаашид тухайн зээлдэгч өмнөх зээлээ төлөөгүй тохиолдолд дахин нэмж зээл авах боломжгүй болов. Өмнөх зээлээ бүрэн төлсний дараа дахин зээл авч болно гэсэн үг. Үүнд, хамтран зээлдэгч ч бас хамаарах юм. Шинэчилсэн журмын хүрээнд Монголбанк, Засгийн газар, МИК болон арилжааны банкууд хамтран ажиллах гэрээ байгуулж, холбогдох албан тушаалтнууд нь гарын үсэг зурж баталгаажуулаад байгаа билээ. Иймд орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээл тогтвортой үргэлжлэх нөхцөл бүрдээд байсан юм. Энэхүү шинэ журам батлагдсанаас хойш Монголбанк орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээлийн санхүүжилтэд 111.8 тэрбум төгрөг олгосон тооцоо бий. Уг санхүүжилт нь  1646 иргэний шинэ орон сууцны ипотекийн зээлийн хүсэлтийг шийдвэрлэсэн байна.

Орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээлийн шинэ журамд:
-Орон сууцны ипотекийн зээлийн хугацаа 360 хүртэл сар байна
-Урьдчилгаа төлбөр 30 хувиас доошгүй /Зээл үнэлгээний харьцаа хөрөнгө 70 хувиас дээшгүй/
-Өр орлогын харьцаа өрхийн татва­рын өмнөх орлого 45 хувиас хэтрэхгүй
-Худалдан авах нийтийн зориу­­лалттай орон сууцны талбайн нийт хэмжээ 80 ам метр талбайгаас  ихгүй байх зэрэг заалтыг хэвээр тусгажээ.

Эдгээрээс гадна малчин өрх орон нутагтаа орон сууц худалдан авч болно. Харин малчин өрхийн орлого улирлын чанартай тул зээлийг нь хоёр хэлбэрээр төлүүлэх юм. Тухайлбал, жилийн орлогоо бан­­кинд хадгаламж хэлбэрээр байр­шуулж, түүнээсээ орон сууцны зээ­лээ төлнө. Арилжааны банк тухайн хадгаламжид нь зах зээлийн жишгээр хүү бодох ёстой. Харин хадгаламжийн үлдэгдэл нь зээлийн төлбөрт хүрэлцэхгүй тохиолдолд тухайн малчин өрх бу­сад эх үүсвэрээс заавал төлөх үүрэг хү­лээх юм.  Үүнээс гадна улирлын ор­­ло­год нь зохицуулж орон сууцны зээ­­лийн төлбөрийг жилд 2-4 удаа тө­лүүлж болох зохицуулалт ч бас бий. 

Монголбанк, Засгийн газар хамтарч орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр 2013 оноос хэрэгжүүлсэн. Үүнээс хойш Монголбанкнаас уг зээлд олгох санхүүгийн эх үүсвэр огцом нэмэгдэж ирсэн бол өнгөрсөн жилээс буурсан дүн бий. Учир нь, уг хөтөлбөр аажмаар санхүү олгож эхэлсэнээс хойш зах зээлийн гольдролдоо шилжиж, арилжааны банкуудад олгох эх үүсвэрийн хэмжээ буурсан хэмээн төв банкнаас дүгнэж буй билээ. Жишээ нь, банкуудад олгох орон сууцны жилийн найман хувийн зээлд олгох нийт эх үүсвэрийн 4.5 хувийг Монголбанкнаас санхүүжүүлсэн байна. Үүнийг  2013 оныхтой харьцуулахад 11.3 хувиар бага байгаа аж. 

Эдийн засагчид өрхийн орлогын дийлэнх нь орон сууцны зээлд зарцуулагддаг гэдэг. Тэгвэл Үндэсний статистикийн хорооны /ҮСХ/ судалгаагаар өрхийн орлого 2014 оноос эхлэн буурчээ. Ингээд өнгөрсөн онд өрхийн орлого 10.8 хувиар буюу 18 орчим мянган төгрөгөөр буурсан дүн гарав. Тэгвэл өнгөрсөн оны байдлаар нэг өрхөд ногдох зээл 6.2 сая төгрөг гэсэн судалгааг ҮСХ-ноос гаргаад байна. Үүнийг гаргахдаа нэг өрхөд ногдох зээлийн өрийн үлдэгдлийг дундаж өрхийн жилийн орлоготой харьцуулан тооцсон аж. Иймд нэг өрх орлогынхоо 45.6 хувийг орон сууцны зээлд төлж буй юм.

Нэгэн үед жилийн найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлсэн нь орон сууцны үнэ хөөсрөхөд хүргэлээ хэмээн шүүмжилж байлаа. Тэгвэл эдийн засгийн хямралын улмаас иргэдийн орлого хумигдаж худалдан авах чадвар муудсан,  зээл авах бэлтэй өрхийн зах зээл ханасан зэрэг шалтгаанаар сүүлийн жилүүдэд орон сууцны үнэ буурч буй. Тухайлбал, орон сууцны үнэ өнгөрсөн онд 7.81 хувиар буурчээ. Шинэ орон сууцны нэг ам метр талбайн хамгийн хямд үнэ өнгөрсөн сарын байдлаар 1.5 сая төгрөг байна. Хамгийн үнэтэй нь 2.8 сая төгрөг байгаа юм. Иймд орон сууцны нэг ам метр талбайн дундаж үнэ хоёр сая төгрөг гэж гарлаа. 

Ингээд эцэст нь хэлэхэд эдийн засаг сэргэх, улсын болон иргэдийн түрийвч дэх тоолдог хэдийн хэмжээг ОУВС-ын экспертүүд мэдэх болов. Иймд орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй зээл үргэлжилэн хэрэгжих эсэхийг улсын төсвийн тодотгол шийдэх үлдэж хүлээлгийн байдалд орлоо.