Ж.ГЭРЭЛЧУЛУУН
Саяхныг хүртэл монголчууд бид үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг зуучлал төдийхнөөр ойлгож, төсөөлдөг байлаа. Харин өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, менежмент, хөрөнгө оруулалтын зөвлөгөө, судалгаанаас өгсүүлээд олон талт ойлголт, төрөл, үйлчилгээ нэвтэрч, энэ салбар эрчимтэй хөгжиж байна. Монгол Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбар гадны улс орнуудын сонирхлыг татаад зогсохгүй үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж буй дотоодын байгууллага, аж ахуй нэгжүүд ч дэлхийн жишигт нийцсэн үйлчилгээ нэвтрүүлж байна. Энэ тухай “Mongolian Realty” ХХК-ийн захирал Д.Хандсүрэнтэй ярилцлаа.
-Манайд зуучлалын үйлчилгээ эрхэлдэг байгууллага цөөнгүй ч үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой асуудлыг цогц байдлаар шийдсэн нь ховор. Ер нь, зуучлалаас бусад үйлчилгээ нь харьцангуй шинэ ойлголтод тооцогдох байх?
-Манайхан үл хөдлөх хөрөнгийн салбар гэхээр барилгын салбартай андуурах нь их. Угтаа барилгын салбар бол үйлдвэрлэлийн салбар бөгөөд эл салбарын бүтээгдэхүүн, үйлчилгээг эдийн засгийн эргэлтэд оруулж, үр өгөөжийг нь дээшлүүлэх, эрсдэлгүй, ашигтай байдлаар захиран зарцуулах болон борлуулахад чиглэсэн үйлчилгээг үл хөдлөх хөрөнгийн салбар хариуцдаг. Манайд сүүлийн 10 гаруй жил чамгүй бүтээн байгуулалт өрнөж, барилгын салбар асар богино хугацаанд маш эрчимтэй хөгжсөн.
Үүнийг дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн салбар ч төрөлжиж, зуучлал төдийгөөр хэмжигддэг байсан үйлчилгээ нь олон улсын жишигт тохирсон, цогц байдалд хүрлээ.
Өдгөө үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг, албан ёсны бүртгэлтэй 80 гаруй компани байдаг ч тогтвортой үйл ажиллагаа явуулдаг нь цөөн. Тэр дундаа цогц үйлчилгээ буюу үл хөдлөх хөрөнгийн бүх талын үйлчилгээ нэвтрүүлсэн нь гарын арван хуруунд багтана. Манай компанийн хувьд 100 хувь дотоодын хөрөнгө оруулалттай бөгөөд 2007 оноос үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын чиглэлээр ажиллаж эхэлсэн. Улмаар 2010 оноос үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ нэвтрүүлж, үйл ажиллагаагаа өргөжүүлж, үйлчилгээний төрөл тэр хэмжээгэр төрөлжиж эхэлсэн. Толгой компани маань барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулдаг учир эхэн үедээ толгой компанийхаа хэрэгжүүлж буй төслүүд дээр ажиллаж, борлуулатыг нь хариуцдаг байлаа. Одоо үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, үл хөдлөх хөрөнгийн аялал, интерьер дизайн, тавилгажуулалт, шилжин суурьшихад туслах үйлчилгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент, хөрөнгө оруулалтын зөвлөгөө гэхчлэн үндсэн зургаан чиглэлээр цогц үйлчилгээ үзүүлж байна. Одоо манай компани Улаанбаатар хотод байрлах 30 гаруй обьектийг үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент талаас нь хариуцан ажилладаг.
-Дээрх үйлчилгээнүүдээ товч тайлбарлавал. Жишээ нь, шилжин суурьшихад туслах үйлчилгээ гэж чухам юуг хэлээд байгаа юм бэ?
-Монголд албан ажлаар, хэсэг хугацаанд амьдрахаар ирж буй гадны иргэд хэрхэн суурьших тухайд мэдээлэл муу байдаг. Тиймдээ ч шилжин суурьшихад туслах үйлчилгээ болон аюулгүй байдлын зөвлөгөө авах нь их. Ер нь, ямар ч хүн хаа явсан газраа аюулгүй байдлаа өөрөө л хангадаг шүү дээ. Мэдээж шинэ газар орон, ёс заншил, ард иргэдийн дунд орж ирсэн хүн биеэ хэрхэн авч явахаас авахуулаад тухайн үндэстэн, ястны онцлог, ёс заншил, өдөр тутмын амьдралын хэв маяг, ахуйн талаар товч ойлголттой байх ёстой юм. Бид Монголд суурьшихаар ирсэн үйлчлүүлэгчиддээ ирсэн даруйд нь танилцуулга хийж, эмнэлэг, сургуулиас өгсүүлээд нийгмийн үйлчилгээг ямар шугамаар авах, хүүхдүүдээ хаана сургаж болох гэхчлэн зөвлөгөө өгч, хууль, эрхзүйн талаас нь ч аюулгүй байдлаа хэрхэн хангах тухайд тусалдаг. Энэ чиглэлээр бид гадаадын энэ төрлийн үйлчилгээний байгууллагуудтай хамтран ажилладаг.
-Зуучлалын үйлчилгээний хувьд манайд хамгийн өргөн дэлгэр түгсэн нь шүү дээ. Гэвч иргэд өмч хөрөнгөө зуучлуулан борлуулахаас барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулж буй компаниуд борлуулалтаа өөрсдөө хариуцах нь их?
-Манайх барилгын компаниудтай холбогдож эдийн засгийн эргэлтэд оруулаагүй, сул зогсолт хийж буй барилга, обьектуудыг нь зуучлах тухайд үл хөдлөх хөрөнгийн олон давуу талын үйлчилгээ санал болгодог байсан. Тухайн үед барилгын салбар өсөлттэй байсныг хэлэх үү хүмүүс илүү зардал гаргах гээд байна гэж ойлгодог байсан ч одоо бол эдийн засаг хямралтай байгаа болохоор энэ төрлийн үйлчилгээг сонирхож, мэрэжлийн байгууллагуудын зөвөлгөөг илүү ойлгон хүлээн авдаг болжээ. Сая тодорхой байршлуудад орон сууцны ипотекийн зээлийн хүү 5 хувь болж буурлаа. Зээлийн хүү буурсан нь орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлээд зогсохгүй нийлүүлэлт талаасаа илүүдэлтэй байгаа хөрөнгө хөдөлгөөнд орж эхэлж байна. Тэгхээр зах зээлд сонголт их болсонтой холбогдуулж хэрэглэгчид тухайн хөрөнгийн талаар бодит мэдээлэл хүргэх мөн хөрөнгө оруулалт нь ирээдүйд үнэ цэнээ хадгалах байршлуудыг сонгоход мэргэжлийн үйлчилгээг санал болгодог.
-Танай компанийн давуу талыг сонирхвол?
-Хүмүүс хашаа байшингаас өгсүүлээд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа зарын сайт, сонин, олон нийтийн сүлжээгээр мэдээлэл авах нь элбэг. Гэхдээ тэр бүх мэдээлэл нь хангалттай байж чаддаггүй. Тиймдээ ч сонирхсон обьектоо зайлшгүй биечлэн үзэх болдог. Таалагдсан нэгийнх нь үнэ санаанд нь нийцэхгүй, эсвэл зах зээлд нийцсэн, бодит үнэлгээ эсэх нь эргэлзээтэй байх нь их. Мэдээж хувь хүн өөрөө үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийгээд байхгүй. Энэ мэт яаралтай үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах хэрэгтэй болсон үед шийд гаргах хүнд байдаг. Энэ мэт давчуу цаг хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авна гэдэг нэг талаас эрсдэлтэй алхам л даа. Манай компанийн хувьд харилцагч, үйлчлүүлэгчдээ хангалттай мэдээллээр хангахыг гол болгодог. Үйлчлүүлэгчийнхээ цаг, хөрөнгө мөнгийг хэмнэх үүднээс www.mongolianrealty.com сайт ажиллуулахаас гадна “Android”, “iOS” үйлдлийн системд суурилсан “mongolianrealty” гэх аппликейшн хийж хэрэглээнд нэвтрүүлсэн. Гар утаснаасаа үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бүх л үйлчилгээ, мэдээллийг авах боломжтой болсон нь хамгийн том давуу тал юм.
Цаашлаад үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ санал болгож эхэлтэл боловсон хүчний асуудал яригдах болсон л доо. Улмаар манай компани дэргэдээ охин компани байгуулж, Америкийн үл хөдлөх хөрөнгийн институтээс үл хөдлөх хөрөнгийн менежер бэлтгэх анхан шатны сургалтыг лицензтэйгээр оруулж ирсэн юм. Үүгээрээ ажилтнуудаа бэлтгэхийн сацуу энэ төрлийн үйлчилгээ эрхэлж байгаа, эрхлэхээр төлөвлөж буй байгууллагуудад сургалт хийж, мэргэжилтэн боловсон хүчнээр хангаж байна. Би өөрөө ч энэ чиглэлээр багшилдаг.
Жишээ нь, Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа өндөрхөгжсөн орнуудын туршлагаас харвал “realtоr” буюу үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагч, “property manаger” буюу үндсэн хөрөнгийн менежер гэх ажил мэргэжлийн хүмүүс зах зээлийн шаардлагаа дагаад олширсон. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагч мэргэжилтэн гэдэг нь хууль эрх зүйн болон зах зээлийн мэдлэгтэй тусгай сургалтаар шалгарсан бөгөөд тухайн орон нутгын хуулийг сайн мэддэг, ажиллаж буй салбарынхаа ёс зүйн хэм хэмжээнд захирагддаг бэлтгэгдсэн хүмүүс байдаг. Харин үндсэн хөрөнгийн менежер гэдэг нь тухайн обьекттой холбоотой бүх л асуудлыг хариуцдаг нэг ёсондоо тухайн хөрөнгийг эзнийх нь өмнөөс үр ашигтай, ариг гамтайгаар ашигладаг мэргэжилтэн юм. Ийм л мэргэжилтнүүдийг бэлтгэж, олон улсын хэмжээнд хүлээн зөвшөөрөгдсөн сертификат олгох сургалт явуулж байна. Хамтран ажиллаж буй институт маань АНУ-ын Чикаго хотноо төвтэй, сүүлийн 80 гаруй жил үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт боловсон хүчин бэлтгэж байгаа мэргэжлийн сургалтын байгууллага. Товчхондоо, салбартаа тэргүүлэгч, энэ чиглэлийн сургалтын арга барилыг тодорхойлжбуй дэлхийн 120 гаруй оронд үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага.
-Та бүхний зуучилж, худалдан борлуулж буй барилга, обьектууд дээр дурдсан шилжин суурьших хүсэлтэй гадны иргэдийн хүсэл сонирхолд хэр нийцтэй байдаг вэ. Товчхондоо, манай барилгын салбарт мөрдөж буй стандарт үл хөдлөх хөрөнгийн салбартай хэр уялдаатай байна?
-Манайд энэ талын ойлголт дөнгөж бүрэлдэж эхэлж байна. Тиймдээ ч нарийн уялдаатай байж чадахгүй байгаа нь үнэн. Зочид буудал ч юм уу эмнэлгийн барилга хүртэл үл хөдлөх хөрөнгө шүү дээ. Ер нь, үл хөдлөх хөрөнгийн 6-8 нэр төрөл байдаг л даа. Угтаа нийгмийн үйлчилгээний зориулалттай, төрийн өмчийн барилга байсан ч үл хөдлөх хөрөнгийн зөв менежмент шаардлагатай байдаг. Манайд сүүлд баригдсан ганц нэг зочид буудлыг эс тооцвол жуулчид, гадны иргэдийн шаардлагад нийцдэг нь цөөн шүү. Наанадаж л агааржуулалт, галын аюулгүй байдал хангах системгүй байх жишээтэй. Мэдээж энэ мэт анхан шатны шаардлага шалгуурт нийцээгүй нь үйлчлүүлэгчээ алдана. Нийгэм, цаг үеэ дагаад орчин үеийн хүмүүс аюулгүй байдалдаа маш их анхаардаг болж. Энэ мэт стандартууд орон сууцны хувьд ч их яригддаг. Угтаа манайхан цаанаас тавигддаг бүх л шаардлага шалгуурт нийцүүлж барилгаа барьж байгаа ч яг орчин үеийн гэгдэх тэр шаардлагад нийцсэн нь цөөн. Сүүлийн үед барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар технологийн хөгжилтэй маш нарийн уялдаатай болж. “Smart” буюу ухаалаг хэмээн тодотгосон систем, технологи бүх л салбарт нэвтэрч байна. Энэ бүхэн үл хөдлөх хөрөнгө болоод үйлчилгээний салбарт давуу тал болдог. Гадны харилцагчдын хувьд үнэ ханшаас илүү тухайн обьектийн давуу тал, эрсдэлийн үнэлгээг илүү анхаардаг. Таны обьект хажуу хавиргандаа байгаа үл хөдлөх хөрөнгөөс давуу байж чадвал зах зээлд хөрвөх чадвар нь өсч, үнэ цэнээ олдог. Манайд орхигдоод байдаг үл хөдлөх хөрөнгийн бас нэг асуудал нь менежмент. Орон сууцны барилгаар жишээ авбал СӨХ нь үл хөдлөх хөрөнгийн анхан шатны менежмент хариуцсан байгууллага юм. Гэтэл тухайн обьекттой холбоотой засвар үйлчилгээнээс аваад бүхий л ажлыг хариуцдаг мөнөөх байгууллагыг барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн тухай анхан шатны ойлголтгүй хүмүүс эрхлэн ажиллуулж байна. Угтаа тухайн обьектод хөрөнгө оруулж, худалдан авсан хүмүүс СӨХ-ны мөнгө тогтмолтөлдөг ч СӨХ нь хариуцсан обьектынхоо засвар үйлчилгээ, ашиглалт, орчин нөхцөл, насжилт зэрэгт тэр бүр анхаардаггүй. Гэтэл тэр байранд амьдардаг айл байраа зарахаар болтолорчин нөхцөл, үйлчилгээнээс аваад үнэ нь унах тохиолдол гардаг.Энэ мэт СӨХ-ны үйл ажиллагаанаас шууд хамаардаг сөрөг үр дагавар их.
-Манайх шиг хүн амын бөөгнөрөл ихтэй, харьцангуй цөөн хот сууринтайоронд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хумигдмал биш үү?
-Олж харж л чадвал энэ бол маш том зах зээл. Манай улс хөгжиж буй орнуудын тоонд орж байна. Барилгын салбарын хөгжил жигд биш ч гэсэн байнгын өсөлттэй байгаа нь эерэг үзүүлэлт юм. Хүн амын дийлэнх нь гэр хороололд амьдардаг. Мөн гадны бизнес эрхлэгч, хөрөнгө оруулагчид барилга, уул уурхай, үл хөдлөх хөрөнгө, хөдөө аж ахуй, банк санхүүгийн байгууллагад хөрөнгө оруулалт хийх сонирхол ихтэй байдаг. Ер нь, Монгол Улс дэлхий нийтийн анхаарлын төвд байна. Тиймдээ ч бидэнд зах зээл бий гэж харж байгаа хэрэг. Жишээ нь, гадны ганц нэг компани манайд энэ чиглэлийн үйл ажиллагаа явуулж эхлээд байна. Мэдээж олон улсад салбартай, өрсөлдөх чадвар өндөр компаниуд манайд үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр ажиллаж байгаа нь зах зээл байгааг харуулаад зогсохгүй дотоодын компаниуд дэлхийн жишигт нийцсэн үйчилгээний стандартаас суралцах, өрсөлдөх чадвараа дээшлүүлэхэд өдөөлт болж байна.
-Барилгыг материал үйлдвэрлэл хөгжөөгүй болохоор ам.метр талбайн өртөг өндөр, иргэдийн худалдан авах чадвар муу гээд хэд хэдэн шалтгааны улмаас барилгын салбарт илүүдэл үүссэн гэж үздэг. Тиймдээ ч төр барьсан барилгаа түрээслэх хэлбэрээр цоо шинэ менежмент хийж байна. Гэтэл хувийн хэвшлийнхний зогсонги байдалд орсон барилга, обьектууд банкны зээлээр л олгогдож байна шүү дээ. Хувийн хэвшилд түрээсийн үйлчилгээ нэвтрүүлэх тухайд менежмент талаасаа хэр боломжтой зүйл вэ?
-Энэ тухай яривал үл хөдлөх хөрөнгийн илүүдэл хөрөнгийг менежердэх асуудал урган гардаг. Гэхдээ энэ асуудалд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчийн сонирхол давамгайлдаг талтай. Хувийн хөрөнгөөр баригдсан орон сууцыг түрээсийн болгоё, байнгын эргэлтэд оруулъя гэхээр заавал банктай холбоотой ажиллах болдог. Гэтэл банкны хүү өндөр, дээр нь үйл ажиллагааны зардал ч өндөр тусдаг. Улмаар оруулсан хөрөнгө оруулалтаа маш урт хугацаанд нөхөх болдог. Барилга барьсан компани энэ эрсдэлийг дангаар үүрэх ямар ч боломжгүй учир банктай хамааралтай байхаас өөр аргагүй. Угтаа гадны орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сан гэж байдаг. Энэ байгууллага ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгүүдэд хөрөнгө оруулалт хийж, урт хугацаагаар түрээслэдэг. Ийм хэлбэрт шилжсэнээр зах зээлд үүссэн илүүдлийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах баталгаа гаргаж өгдгөөрөө онцлогтой.
Манай компани санаачлан Ази, номхон далайн үл хөдлөх хөрөнгө оруулалтын чуулга уулзалтад дотоодын найман компаниа авч явж зах зээлийн судалгаа хийлгэсэн юм. Улмаар эх орондоо үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сан байгуулах боломж байна уу гэдгийг тандаж, дүгнэсэн. Эхний ээлжинд гадны хөрөнгө оруулалтын санг эх орондоо оруулж ирэх боломжтой ч манайд тийм хууль, эрхзүйн орчин бүрдээгүй байна. Хөрөнгө оруулалтын сангийн тухай хууль нь түүхий байна. Манай томоохон хэдэн компани энэ тухай хэдэн жилийн өмнөөс судалж эхэлсэн ч хууль, эрхзүйн орчин бүрдээгүй учир тэгсгээд больсон байдаг. Нэг үгээр энэ чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулахад эрсдэлээс хамгаалах тогтолцоогүй байгаа хэрэг.
