Улаанбаатар хотод өнгөрсөн оны байдлаар 317 мянган өрх амьдарч буй судалгаа бий. Тэдний 60 гаруй хувь нь буюу 200-аад мянга нь гэр хороололд амьдардаг. Үл хөдлөх хөрөнгө борлуулдаг зуучийн компаниудын хийсэн судалгаанаас үзвэл нийслэлд өнөөдөр 250 гаруй мянган орон сууцны эрэлт бий аж. Өөрөөр хэлбэл ийм хэмжээний орон сууц барьж гэмээнэ утаанаас салах боломж бүрдэх юм. Гэтэл орон сууцны нийлүүлэлт энэхүү эрэлтээ гүйцэхгүй, үнэ нь тэнгэрт хадаж буй. Нийслэлд жилд дунджаар 8-10 мянган орон сууц ашиглалтад ордог. Уг нь барилгын компаниудын нийт хүчин чадал жилд 12-13 мянган орон сууц барих боломжтой гэдэг. Харин өнгөрсөн жил энэ тоог хоёр дахин өссөн байгаа юм. Улсын хэмжээнд 20300 айлын орон сууц ашиглалтанд орсон ажээ. Үүний 16500 айлын орон сууц нь Улаанбаатарт байна. 20 гаруй хувь нь тансаг, 36 хувь нь стандарт сайн гэсэн зэрэглэлийнх. Үлдсэн нь дундаж орлоготой иргэдийн худалдан авах чадварт тохирсон орон сууц гэж хэлж болно.
Ийн ашиглалтад орсон орон сууцны тоо огцом өссөн нь урьд нь дутуу баригдсан барилгуудад оруулах хөрөнгийн хэмжээ нэмэгдсэнтэй холбоотой гэж ч тайлбарлаж байгаа. Тухайлбал, барилгын салбарын үйлдвэрлэл 70 гаруй хувиар өсч, 1.4 их наяд төгрөгийн бүтээн байгуулалт өрнүүлжээ. Үүний 400 орчим тэрбум төгрөгийг орон сууцны барилгад зарцуулсан тооцоо бий. Эндээс үзвэл орон сууцны барилгын хөрөнгө оруулалт сүүлийн хоёр жилд 50 хувиар өссөн байна. Гэхдээ манай арилжааны банкуудын барилгын салбарт шинээр олгосон зээл 557 тэрбум төгрөг болж хоёр дахин нэмэгджээ. 2012 онд барилгын салбарт 238 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон мэдээлэл байдаг.
Монголбанк, БХБЯ-тай хамтарч “Барилгын салбарыг дэмжих улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах” дэд хөтөлбөр хэрэгжүүлсний үр дүнд энэ тоо огцом өссөн гэж хэлж болно. Хөтөлбөрөөр энэ оны эхний улирлын байдлаар арилжааны банкуудаар дамжуулж, орон сууцны барилга барьж буй компаниудад 534 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон гэнэ. Барилгын компаниуд энэ мөнгийг зөвхөн орон сууцны барилга барихад зарцуулах учиртай.
Үүнээс гадна зайлшгүй импортлох шаардлагатай барилгын материал буюу цемент, арматурын нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх зорилгоор 125 тэрбум төгрөгийн зээл олгожээ. Дээрээс нь дотоодын барилгын материал үйлдвэрлэгчдэд санхүүгийн дэмжлэг үзүүлж буй юм. Ингээд эргэлтийн хөрөнгийн санхүүжилт болон үйл ажиллагаагаа өргөжүүлэхэд шаардлагатай 176 тэрбум төгрөгийн зээл өгөөд байна. Уг хөтөлбөрт барилгын гол нэр төрлийн материалын үйлдвэрлэлийг дэмжихэд гурван зуун далан есөн тэрбум төгрөгийн зээл олгохоор тусгасан.
Зайлшгүй импортлох шаардлагатай цемент, арматурын нийлүүлэлтийг хэвийн байлгах үүднээс хоёр зуун жаран таван тэрбум төгрөгийн санхүүжилт гаргах аж. Дээр нь орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоог бий болгох үүднээс найман зуун тэрбум төгрөгийн санхүүжилт олгохоор тусгасан аж.
Гэтэл ийм дэмжлэг авч буй барилгын компаниуд эрэлт өндөр байгааг далимдуулж орон сууцны нэг ам.метр талбайн үнийг өсгөн хөөсрүүлж буй нь хачирхалтай. Төр хувийн хэвшлийг боомилдог, өсч дэвжих үйлдвэрлэлээ өргөжүүлэх бололцоо олгохгүй байна гэсэн шүүмжлэл их гардаг. Харин эндээс үзвэл төр барилгын компаниудыг харж үзээд хөрөнгө оруулалтгүй зогссон барилгаа гүйцээх, үйлдвэрээ өргөжүүлэх санхүүгийн хөнгөлөлттэй дэмжлэг өгч. Үнэндээ төрийн энэ дэмжлэгийн гол санхүү нь ард түмний халааснаас гарч буй хэрэг. Төрөөс шийдэж өгсөн тэр мөнгийг ард түмний халааснаас татвараар цуглуулдаг билээ.
Гэтэл барилгын компаниуд ард түмний халааснаас санхүүгийн дэмжлэг гаргуулж авчихаад эргээд “Та нар үнийг нь дийлээд худалдаж авбал ав. Чадахгүй бол боль. Тэртэй тэргүй цаашид үнэ нь өсч авах эзэн гарч л таараа. Цаана чинь орон сууцны эрэлт их байна” гэх нь жинхэнэ санхүүжүүлэгчдээ хатуурхаж ,жудаггүй загнаж байгаа хэрэг юм.
Тэгэхээр одоо орон сууц худалдаж авч буй иргэд нь эдийн засагчдын хэлдгээр зорилтот бүлэг буюу гэр хороололд амьдарч буй болон хөлсний байранд амьдардаг өрх биш. Нэг ёсондоо орон сууц нэн шаардлагатай, сард нэг сая гаруй төгрөгийн орлоготой иргэд авч чадахгүй байгаа гэсэн үг. Үүнийг нийслэлийн утаа, хөлсний орон сууцны үнэ нэмэгдсэнээс харж болно. Албан бус эх сурвалжийн мэдээллээр нэг өрөө орон сууц болон нийтийн хөлсний байрны үнэ сарын 50-100 мянган төгрөгөөр энэ жил нэмэгдсэн гэдэг. Өнөөдөр зах зээл дээр борлуулагдаж буй орон сууцыг ченжүүд, гадаадын иргэд голцуу монгол хүний нэр дээр худалдан авч буй гэсэн явган яриа бий. Тэд худалдаж авсан орон сууцаа бусдад хөлсөлж элдэв татвар гувчуур, хяналт шалгалтгүй хялбар аргаар орлого олох эх үүсвэр болгосон гэж хэлж болох юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагчдын судалгаагаар өнгөрсөн онд орон сууцны нэг ам.метр талбайн үнэ 27 хувиар өссөн тооцоо хийсэн. Одоогоос хоёр жилийн өмнө нийслэлд борлуулагдаж байгаа нийт шинэ орон сууцны нэг ам.метр талбайн үнэ дунджаар 1.8 сая байж. Өнгөрсөн онд 2.3 орчим сая болсон. Харин энэ онд үнийн өсөлт 10 хувиас хэтрэхгүй бөгөөд дундаж нь 2.6 сая төгрөгт хүрч магад гэсэн төсөөлөл буй юм.
Ипотекийн жилийн найман хувийн зээлд хамрагдах орон сууцны талбайн дээд хэмжээ нь 80 ам.метр юм. Ингээд өнгөрсөн оны дундаж үнээр 80 ам.метр талбайтай орон сууц авая гэж тооцоод үзье. Тэгвэл тухайн орон сууцны үндсэн үнэ 184 сая төгрөг болно. Үүний урьдчилгаа 30 хувь нь 55 сая төгрөг. Нэг ам метрийг нь 1.8 сая төгрөгөөр бодвол тухайн орон сууц 144 сая төгрөгийн үнэтэй. Урьдчилгаанд нь 43 сая төгрөг төлөх юм.
40 ам.метр талбайтай орон сууцыг өнгөрсөн оны дундаж үнээр бодоход 92 сая төгрөгөөр худалдаж авах нь. Урьдчилгаанд нь 27 сая төгрөг төлнө. Хоёр жилийн өмнөх ханшаар бол 72 сая төгрөг бөгөөд урьдчилгаанд 21 сая төгрөг төлөх байж. Ипотекийн зээлийн урьдчилгаанд тавьсан 30 хувь бол хөдлөхгүй. Харин нэг ам метр талбайн үнэ дээш хөдөлж буй. Тэгэхээр үнэ нэмэгдэх хэрээр иргэдийн төлөх урьдчилгаа мөнгө ам.метр талбайн хэмжээнээс хамаарч, 35-45 хувьд хүрч буй юм. Ингээд иргэдийн орон сууцанд орох мөрөөдөл улам бүр алсарсаар. Цаашид орон сууцны борлуулалт буурч үнэ хямдрах гарц л үлдэж буй юм. Тэр үед өнөөдөр хөөсөрсөн үнийхээ ачаар барилгын компаниуд санхүүгийн хүнд байдалд орсон байх вий.
Хэдийгээр зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлт үнэ ханшийг шийддэг гэх боловч аливаа бизнесийн урт удаан оршин тогтнох, бат суурьтай байх алтан дундаж бий гэдгийг мартах учиргүй. Өөрөөр хэлбэл эрэлт их байна гээд богино хугацаанд огцом ашиг олох бус урт удаан хугацаанд ашиг орлоготой тогтвортой байх нь чухал гэж эдийн засагчид хэлдэг. Иймд зах зээл бүхнийг шийддэг төр засаг хувийн хэвшил рүү хэтэрхий их хуруу дүрж байна гэж хэтэрхий туйлшрах нь зөв үү, буруу юу гэдэг асуулт гарч ирж буй юм. Тухайлбал, орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдал үүнд хүргэж байна. Үйлдвэрлэгч, худалдан авагч, нийслэлийн утаа, иргэдийн эрүүл мэнд гээд аль аль талаа бодсон ч төр засаг орон сууцны зах зээлд зөв зохицуулалт хийх цаг үе хэдийнэ тулжээ.
