-Орон сууц худалдан авч буй иргэдэд НӨАТ-ын 10 хувийг буцаан олгодог болъё-

Орон сууцны үнэ жил бүр өсдөг нь тогтсон хэв маяг болж. Барилга хот байгуулалтын яамнаас албан ёсоор зарласан дундаж үнэ 2009 оноос хойш хоёр дахин өссөн гэдэг судалгаа бий. Энэ хугацаанд валютын ханш өөрчлөгдсөн, барилга байшингийн чанар өөр болсон гээд олон шалтгаан тоочиж болно. Гэсэн хэдий ч орон сууцны үнийн өсөлт бодит бус хөөсрөлт ихтэй хэмээн эдийн засагчид үзсээр буй юм. Жишээлбэл 2006 онд орон сууцны нэг ам метр талбайн үнэ 691 мянган төгрөг байж. Харин өнгөрсөн онд 1.7 сая төгрөгт хүрэв. Энэ оны байдлаар нэг ам.метр талбайн үнийн дундаж  2.1 сая төгрөг давлаа. Өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр худалдаалагдаж буй орон сууцны нэг ам метр талбайн үнэ 1.9-2.7 сая төгрөгийн ханштай байна.
Орон сууцны үнэ өсөхөд нөлөөлдөг олон хүчин зүйл бий. Иргэд орон сууцны үнэд найман хувийн хүү, барилгын компаниудын эздийн шунал, инфляц, дэд бүтцийн дутмаг байдал, газар олголтын зардал, ченжийн тогтолцоо нөлөөлж байна хэмээн ярьдаг. Эдийн засагчид ч үүнтэй санал нэгддэг. Тэгвэл энд иргэдийн тэр бүр мэддэггүй нэг шалтгааны талаар өгүүлье.
Засгийн газрын тогтоолын дагуу Нийслэлийн ИТХ-ийн 2008 оны 30 дугаар тогтоолоор баталсан журам гэж бий. Уг журмаар  ахмад настай иргэд, төрийн бай­гууллагын ажилчдыг орон сууцанд хамруулах  фонд бүрдүүлэх зорилготой аж.  Үүнийг барил­гын салбарынхан хоёр хувийн тогтоол хэмээн нэрлэжээ.
ЭНЭ ЖУРАМД:
1.Шинээр орон сууц барих гэж байгаа компаниудаас орон сууцных нь нийт талбайн хоёр хувийг үнэ төлбөргүй, 20 хувийг өөрийн өртгөөр нь худалдаж авна
2.Хэрэв тухайн барилга нь дэд бүтэц сул хөгжсөн газар байвал хоёр хувийг үнэгүй,  10 хувийг нь өртгөөр нь авах учиртай.
3.Хөрөнгө оруулагч нь дэд бүтцийн эх үүсвэр буюу халаалт, цахилгаан, шугам сүлжээ, авто замаа өөрөө барьсан бол хөнгөлөлт үзүүлэх бодлого барьж нэг хувийг үнэгүй авах юм.
4.Барилгын компани хувьч­лагдсан газар дээрээ орон сууц баривал хоёр хувийг үнэгүй, таван хувийг өртгөөр нь авах заалт бий.
Монголын Барилга үйлд­вэрлэгчдийн холбооны  удирдах зөвлөлийн гишүүн Ц.Эрдэнбаяр сүүлийн үед баригдаж буй барилгын өртөг зардлын тооцоог бүдүүвчилж, доорхи байдлаар тайлбарлав.
Тэрээр  “Энэ журмыг өнгөц харвал олон барилга баригдаж байгаа тул түүнээс хоёр хувийг нь аваад хөгшчүүлээ баярлуулахад болохгүй зүйл алга гэж бодогдоно. Гэхдээ үүнийг сайн өнгийж хоёр хувийн үнэ цэнэ яаж тусч байгаа, барилгын өртөгт хэрхэн нөлөөлж буйг харах хэрэгтэй. Жишээлбэл, 50 ам.метр талбайтай 100 айлын орон сууцанд энэ хоёр хувийн тогтоол хэрхэн нөлөөлж байгаа тооцоог авч үзье. Нэг орон сууц нь 100 сая төгрөгийн үнэтэй. Өөрөөр хэлбэл нэг ам метр талбай нь хоёр сая төгрөг гэсэн үг. Ингээд борлуулалтын нийт үнэ нь 10 тэрбум төгрөг болно. Тухайн барилгын босох бодит өртөг нь долоон тэрбум төгрөг. Үүнийг тооцохдоо барилгын нийт талбай 6250 ам.метр байна. Уг талбайд нэг давхрын үйлчилгээний төв, зогсоолын талбай ороогүй. Үүнээс нийт орон сууцны ашигтай талбай нь 5000 ам.метр юм. Нэг ам.метр талбай нь нэг сая 120 мянган төгрөг гэж бодъё. Уг өртгийг өнөөгийн ханшаар тооцвол 658 ам.доллар болно. Энэ бол хамгийн багаар авсан тооцоо. Үүнд, зураг төслийн үнэ, шугам сүлжээ, зөвшөөрөл гээд бүх зүйл багтана. Ийм барилга барих газар 300 сая төгрөгөөс хямдаар олдохгүй. Мөн зээлийн хүү ороогүй. Зээлийн хүүг тооцохдоо нийт хөрөнгө оруулалт болох долоон тэрбум төгрөгийнхөө 50 хувийг зээлж авна гэж бодсон. Үлдсэн мөнгийг нь борлуулалтын орлого, өөрийн хөрөнгөөс гаргана гэж үзсэн юм. Энэ мөнгийг нэг жилийн хугацаанд 18 хувийн хүүтэй зээлэхэд хүүнд нь 630 сая төгрөг төлнө. Үүн дээр орон сууцны фонд  бүрдүүлэх хоёр хувийн журмын зардал нэмэгдэнэ. Ингээд 200 сая төгрөгийн үнэтэй  хоёр айлын орон сууцыг нь нийслэлийн орон сууцны фонд аваад явна. Мөн нийт борлуулалтын үнийн дүнгээс нэг тэрбум төгрөгийг НӨАТ-т өгнө. Ингээд барилгын компанид цэвэр ашиг нь 783 сая төгрөг үлдэнэ. Үүнээс Аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татварт 87 сая төгрөг төлөөд тухайн барилга барих төсөл дуусна. Долоон тэрбум төгрөгөөр барилга бариад нэг ам метэр талбайг нь хоёр сая төгрөгөөр зараад 700 сая төгрөгийн ашиг олох уу үгүй юу гэдэгт тулж байгаа юм. Тэгэхээр хуулиас давсан том татвар тавьжээ гэж хэлж болно.  Энэ бүхнээс орон сууцны нэг ам метр талбайн өртөгт  2.85, борлуулах үнэд хоёр хувиар нөлөөлж буй судалгаа гарсан. Уг тогтоолын шимэгч талыг  хүмүүс мэддэггүй, анзаардаггүй юм. Гэхдээ орон сууцны барилга барьсан бүх компаниас хоёр хувийн шимтгэл авалгүй бас хөнгөлдөг байх гэж найдаж байна“ гэлээ.
Улаанбаатарт 2010 онд 9899, 2011 онд 11394, өнгөрсөн жил 11453 орон сууц баригджээ. Өөрөөр хэлбэл, сүүлийн гурван жилд 32701 орон сууц ашиглалтад орсон гэсэн үг. Үүний хоёр хувь нь 654 орон сууц болж байгаа бөгөөд  нийслэлийн орон сууцны фондод орсон байх учиртай. Нэг орон сууц нь дунджаар 40 ам.метр гэвэл нийт 26160 ам.метр болно. Тэгээд нэг ам метр талбайг нь 1.2 сая төгрөгөөр үнэлбэл 31.4 тэрбум төгрөг. Ийм хэмжээний орлогоо алдсан, тухайн орон сууцанд зарцуулсан өртөг зардлаа тооцоод  компаниуд борлуулалтынхаа  үнийг өсгө­хөөс өөр гарцгүй болж буй юм. Учир нь, барилга барих зөвшөөрөл авахад эхлээд хоёр хувь төлөх гэрээгээ хийх шаардлага тавьдаг байна. Тэгэхээр энэ  тогтоол хүчингүй болбол орон сууцны үнэ бага ч гэсэн буух бололцоотой хэмээн барилгачид ярьж буй юм.
Орон сууц худалдан авч буй иргэдэд төр НӨАТ-ын 10 хувийг буцаан олгодог болох санал барилгын компаниуд тавьж байна. Энэ хямд үнэтэй орон сууцаар хангах, үнийн хөөсийг арилгаж тогт­воржуулах, барилгын ком­па­ниудын үйлдвэрлэл, борлуу­лалтыг нэмэгдүүлж, Улаанбаатарыг утаанаас салгах арга болно. Тухайлбал 100 сая төгрөгийн үнэтэй 2-3 өрөө байр худалдан авсан иргэн төрөөс 10 сая төгрөг эргүүлж авна. Иймд тэр орон сууц нь 90 сая төгрөг болох бөгөөд гэртээ тавилга  эсвэл авто машины гарааш авах мөнгө халаасанд нь үлдэнэ гэсэн үг юм. Улсын төсвөөс чамгүй мөнгө гарахаар  байна. Гэвч олон талын ашиг гарна. Тухайлбал татвар төлөлт нэмэгдэнэ, ямар ч иргэдэд  орон сууцны үнийг хямдруулж өгнө, барилгын салбар эрүүл­жиж хяналт сайжрах билээ.  Хэрэв 10 хувийг буцаан олгож эхлэвэл орон сууц худалдаж авсан иргэн барилгын компаниас НӨАТ-ын падаан нэхэх нь тодорхой.  Барилгын компани нь борлуулалтаа үнэ зөв тайлагнаж НӨАТ-ын үйлчилгээтэй бараа материал худалдан авна. Иймд барилгын материалын жижиглэнгийн болон бөөний худалдаачид бас НӨАТ төлдөг болж эхлэх юм. Нэг ёсондоо стандартын шаардлага хангахгүй барилгын материал хулгайгаар орж ирэх хаалга хаагдаж татвараас бултдаг барилгын компаниуд үгүй болно гэсэн үг.  Ингээд барилгын чанар сайжирч шударга өрсөлдөөн бий болж орон сууцны үнэ иргэдийн хүсэл таашаалд нийцэх үндэс бүрдэх ажээ.  Нөгөө талаар барилгын компаниудын эмх замбараагүй байдал арилах, татвараас бултаж захирлууд нь гэмт хэрэгтэн болохгүй байх юм. Энэ асуудлыг төр шийдчихвэл орон сууц худалдаж авах иргэд, барилгын салбарынхан дэмжинэ гэдэгт эргэлзэхгүй байна. Гэвч үүнийг эсэргүүцэх бүлэг гарч ирэх нь тодорхой. Тухайлбал  “Эрээний гудамж” хэмээн нэрлэгдсэн 100 айлын барилгын материалын дэлгүүрийн эзэд, хулгайгаар хямд үнэтэй чанар муутай бараа зөөгчид, хувиараа хулхи үйлчилгээ үзүүлдэг туслан гүйцэтгэгчид, татвараас бултагчдад хүнд дарамт болж зах зээлээс шахагдахгүйн тулд эсэргүүцэх юм. Эцэст нь хэлэхэд, үүний алдаа оноог нь дэнслэх эрх төрд бий.