Арилжааны банкуудаар дамжуулан Монгол орон даяар орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл олгож байгаа. Иргэдийн дунд “найман хувийн” гэж нэрлэгдсэн ипотекийн зээл хэрэгжсэн эхний 50 хоногт нийт 8654 шинэ зээлдэгч орон сууцандаа орж амжжээ. Тэдэнд нийт 497 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон аж. Харин “найман хувийн” зээл эхлэхээс өмнө өндөр хүүтэйгээр орон сууцаа авсан хүмүүсээс 16222 иргэний хүүг бууруулаад байна. Энэхүү дахин санхүүжилтэд нийт 479.9 тэрбум төгрөг зарцуулсныг Монголбанк мэдэгдлээ.
Анхны бонд 200 тэрбум төгрөг
Өнгөрсөн зургадугаар сарын 17-ны өдрөөс зээл олгож эхэлсэн уг хөтөлбөр гараанаас гарсан л бол өөрийгөө санхүүжүүлэх эргэх тогтолцоотой байна гэж төв банкны захирал Н.Золжаргал хэлж байсан. Үүний тулд цаг хугацаа, үе шатыг давах ёстой. Эхний үе нь банкууд иргэдийн хүсэлтийг хүлээн авч хэлэлцээд зээл олгох байсан юм. Зээл олголт тодорхой хэмжээнд тогтворжоод, “хөл дээрээ зогсоод” ирэхэд хоёрдугаар шат руу орно гэсэн. Өнгөрсөн баасан гарагт ипотекийн зээлийн зөвлөхүүд, арилжааны банк, төв банкны төлөөллүүд хоёр дахь шатыг хэрхэн хэрэгжүүлэх талаар зөвлөлдлөө. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гэдэг зүйлийг гаргах цаг иржээ. Энэ нь, арилжааны банкнаас иргэдийн авсан зээлийн эрхийг багцалж үнэт цаас буюу бонд болгоно. Бондоо зах зээлд гаргаж борлуулаад санхүүжилтээ нөхөхөөс гадна зээлийн эрсдлийг өөрөөсөө холдуулна. Тэгвэл эрсдэл бүхий зээлийн эрхийг их хэмжээгээр үнэт цаасны зах зээлээс хэн худалдаж авах вэ гэх асуулт ургах нь тодорхой. Урт хугацаатай зээлүүд дотроо орон сууцны зээл нь хамгийн найдвартай, эрсдэл багатайд тооцогддог. Тодруулбал, амьдарч буй орон гэрээ алдахгүйн төлөө иргэн ямар ч аргаар хамаагүй сар бүр өгөх зээлийн төлбөрөө гаргадаг аж. Үнэхээр төлбөрийн бололцоогүй болсон тохиолдолд зээлээс алдагдал тооцож дараачийн төлбөрт нэмэгдэнэ. Бүр бололцоогүй болж иргэн “дампуурвал” барьцаа болсон орон сууцыг борлуулаад төлбөрөө суллах боломжтой. Нөгөөтэйгүүр өдөр, сараар орон сууцны үнэ өсч байгаа энэ үед үл хөдлөх хөрөнгөө худалдахад алдагдалд оруулах нь бага. Мөн мөнгөний бодлогоос хамаарч валютын ханш савлаж байгаа энэ үед үл хөдлөх хөрөнгө л үнэ цэнийн хувьд тогтвортой байдаг аж.
Хоёрдугаар шатыг Монголын ипотекийн корпорац гардан гүйцэтгэнэ. Моргейжийн зээлийн урт хугацааны санхүүжилтийг шийдэхэд олон улсын зах зээлд дээрх бонд маш чухал үүрэгтэй хэмээн корпорацын удирдлагууд хэллээ. Тус корпорацын ТУЗ-ийн дарга С.Оргодол “Найман хувийн зээлийг урт хугацаанд тогтвортой явуулах гол үндэс нь урт хугацааны зээлийн эх үүсвэр юм. Тиймээс бид энэ ондоо багтаад найман хувийн зээлд суурилсан бонд гаргах гэж байна. Бидний тооцоолж байгаагаар олон улсын зах зээлээс арилжааны банкуудад таван хувийн хүүтэй зээлийн эх үүсвэр очиж, иргэдийн гарт найман хувийн орон сууцны зээл болж очих байх. Одоогоор бид 200 орчим тэрбум төгрөгийн бонд гаргахаар төлөвлөөд байгаа” гэв. Бонд гаргахаар төлөвлөсөн эхний ээлжний мөнгөн дүн нь өнгөрсөн гурван сар хагасын дотор төв банкнаас гаргасан хөрөнгө оруулалтын дөнгөж 20 хүрэхгүй хувь. Өөрөөр хэлбэл, төв банк өнгөрсөн хугацаанд зээл дахин санхүүжүүлэх, шинээр олгоход зориулж 1.1 их наяд орчим төгрөг зарцуулжээ. МИК-ын гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгс “Ипотекийн зээлийн дараа дараагийн шатны санхүүжилт хийхийн тулд бонд гаргах үйл явц үргэлжилсээр байх болно. Одоогоор арилжааны 10 банк бондын санхүүжилт авахаа мэдэгдээд байгаа. Тиймээс моргейжийн зээл гацаанд орохгүй” гэсэн юм.
Хагас сарын өмнө “ХАС” банк орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг 30 хувиас илүү тогтоож иргэдийг үймүүлсэн. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлэгч Засгийн газар болон Монголбанкны зүгээс энэ нь хэвийн үзэгдэл, байж болох зүйл хэмээн тайлбарлаж иргэдийг тайвшруулсан юм. Арилжааны банк өөрийн эрсдэлээ тооцож, хөрөнгө оруулалтын урсгал болон зээл олгох хуваариас хамаарч урьдчилгааг өсгөж болно. Гэвч ингэснээр тухайн банкнаас зээл авах нь багасах өөр нэг эрсдэлтэйг тооцож үзэх ёстой хэмээсэн. Энэ нь, зөвхөн “ХАС” банкинд олгосон зээлийн санхүүжилтийн нөөц дундрах, тасалдахтай холбоотой шийдвэр байж болзошгүй. Харин МИК-аас хэрэгжүүлж буй ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын арилжаа амжилттай үргэлжилснээр зээлийн санхүүжилтэд ямар нэг гацаа үүсэхгүй байх боломжтой болох юм. Тийм ч учраас орон сууцны зээлийн урьдчилгаа дахин өсөхгүй гэж хэлэх эдийн засагч ч таарч байлаа.
Туршлагатай орноос тусламж авсан
Ипотекийн зээлийн тогтвортой тогтолцооны хоёрдугаар үе шатны нээлтийн үеэр уг хөтөлбөрийн зөвлөхөөр ажиллаж буй хүмүүс сэтгэгдлээ хуваалцсан юм. Малайзаас ирсэн мэргэжилтэн ноён Сео Хан Сү “МИК-аас олон улсын нэр хүндтэй байгууллагуудтай хамтран хэрэгжүүлэх гэж буй үнэт цаасны хөтөлбөрт оролцож байгаадаа баяртай байна. Орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас бол арилжааны банкуудаас олгосон моргейжийн зээлийг багц болгоод эцэст нь үнэт цаас болгон хувиргасаны үндсэнд хөрөнгө оруулагч нарт худалдах үйл ажиллагаа” хэмээв. Тэрээр яриагаа үргэлжлүүлэхдээ банкууд энэ тохиолдолд орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтийг хариуцаж өөрсдийн санд төвлөрүүлснээр бондын бодит өгөөжийг хүртэнэ гэсэн юм. Харин ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн зөвлөхөөр ажиллаж буй ноён Кокуларупан “МИК-ын зөвлөхөөр ажиллаж байгаадаа баяртай байна. Малайз улсын ипотекийн зээл хэрэгжүүлэгч нь МИК-тай төстэй “Телемас” гэж байгууллага бий. Банкнаас иргэдэд орон сууцны зээл олгоход шаардлагатай эх үүсвэрийг бүрдүүлж өгөх нь “Телемас”-ын гол зорилго. Мөн эх орондоо байнгын хөрөнгийн зах зээл хөгжүүлэхийг зорьдог. Үйл ажиллагаа явагдах процессын тухайд иргэд банкиндаа хуваарийн дагуу зээлээ төлөөд явна. Харин банк тухайн зээлийн эрхийг үнэт цаас болгоод өөр зах зээлээс хөрөнгө босгоно гэсэн үг” гэлээ. Түүний хэлснээр үнэт цаасжуулалт нь эхэндээ үйлчилгээний хэлбэртэй байх бол удаан үргэлжилж, тогтворжоод ирсэн цагт зээлийг бүрэн худалдаж авдаг болох аж. Малайзын “Телемас” анхны үнэт цаасны арилжаагаа 2004 онд хийсэн гэнэ. Харин МИК 2006 онд байгуулагдаад арилжааг одоо л эхлүүлэх гэж байна.
Үнэт цаасжуулалт аль аль талдаа ашигтай. Нэгдүгээрт, банкууд дараа дараагийн зээлээ санхүүжүүлэх хөрөнгөө хуримтлуулах юм. Хоёрт, хөрөнгө оруулагч нар үнэт цаасыг худалдаж аваад ашиг орлого, хүү хүртээд суух болно. Харин иргэд буюу хэрэглэгчдэд зээлийн хүртээмж нэмэгдэнэ гэсэн үг. Орон сууцны ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн арилжаанд олон улсын хөрөнгийн зах зээлд хэрэгждэг стандартыг баримтлахаас гадна Монгол Улсын хууль тогтоомжийг дагаж мөрдөнө гэдгээ холбогдох хүмүүс мэдэгдлээ.
Хөгжлийн хөшүүргийн нэг ипотек
Төв банкны тэргүүн Н.Золжаргалын эцсийн зорилго иргэдийг орон сууцтай болгох бус ард түмнээ дундаж давхаргын амьдралтай болгох явдал. Өөрөөр хэлбэл, “найман хувийн” зээл нь зорилгодоо хүрэх нэгэн аргачлал байсан аж. Тийм ч учраас орон сууцны зээлийн тогтолцоог өнгөрсөн гурван сар хагасын турш тордож ирсэн. Харин цаашид МИК-ын шалгуур, сайн ажиллагааны үр дүнд бүрэлдсэн ипотекийн тогтолцоо өөрөө эргэлдэх юм. Зээлээ олгож, зээлийн санхүүжилтээ өөрөө босгож, тогтолцоо нь өөрийгөө тэтгэж томруулах гэнэ. 200 тэрбум төгрөгийн багц үүсээд буй анхны бондоо 2013 он дуусахаас өмнө олон улсын зах зээлд гаргана гэж албаны хүмүүс хэлж байгаа. Энэ нь, 2014 оноос хойш ипотекийн тогтолцоо төрөөс ч, төв банкнаас ч санхүүжилт нэхэж, хугацаа алдахгүй болохыг илтгэнэ.
Н.Золжаргал ерөнхийлөгчийн зорилго нь орон сууцтай, тохилог амьдралтай иргэдийг бий болгох. Тэрхүү орон сууцанд орохын тулд хүн бүр тогтмол ажил хийдэг, нийгмийн даатгал төлдөг байх явдал. Ингэснээр нэг хэсэг хоосроод байсан нийгмийн даатгалын сан “баяжиж”, улсын эдийн засаг тогтвортой байхад тус болох учиртай. Нөгөөтэйгүүр, иргэд ч ажлаа сонгохдоо хариуцлагатай хандаж, аль болох удаан хугацаанд ажилтай байхыг эрхэмлэнэ. Энэ бүхний эцэст гэр хороолол багасч, нийгэм болоод эдийн засаг дөрөө нийлүүлэн аажим аажмаар хөгжих юм.
