2000 оноос хойш Улаанбаатар хотын хүн ам эрс өсч, барилгажуулсан нутаг дэвсгэр 40 хувиар нэмэгдсэн байна. Хот тэлсний үр дүнд Улаанбаатар хот бүс нутгийн ижил хэмжээтэй хотуудаас хүн амын нягтрал хамгийн бага  гэх нэр томъёонд баг­тах болсон гэдгийг Дэл­хийн банкнаас гаргасан Улаанбаатар хотын газрын харилцаа ба менежмент судалгаанд дурьджээ. Нягтрал багатай ч орон зай өргөжсөн нь замын хөдөлгөөний ачаа­лал, агаарын бохирдлыг нэмэг­­дүүлж, сургууль, эмнэ­лэг, төрийн үйлчилгээний хүр­тээмж багассан зэрэг сөрөг үр дагаврыг бий болгосон байна. Түүнчлэн Улаанбаатар хот холбогдох хуулийн дагуу газрын дуудлага худалдаа зохион байгуулж газар олгох ёстой. Гэтэл өмнөх жилүүдэд газрын дуудлага худалдаа хийхгүйгээр шууд олгож бай­сан нь эдийн засгийн хувьд ихээхэн хэмжээний хөрөн­гийг алдсан гэх тооцоо гаргажээ. Төлөвлөлтгүйгээр газар олгосны үрээр нийтийн эзэмшлийн газар бусдын өмч болж, ашиглагдах тохиолдол цөөнгүй байжээ. Мөн Монгол Улсын иргэн бүрт 0.07 га газар олгохоор болсон нь нийгмийн болон дэд бүтцийн асуудлыг байршил хамаарахгүйгээр шийдэх шаардлага бий болгосон аж.

Газар бол өмч, хөрөнгө. Холбогдох хуулиараа ч газ­рын төлбөр, хураамжтай. Гэтэл газрын төлбөр төлж буй ихэнх газрын эзэд өнөөдрийг хүртэл олон жилийн өмнөх зах зээлийн ханшаар газрын төлбөрөө төлж байгаад Дэлхийн банкны судалгааны багийнхан шүүмжлэлтэй хан­даж байсан юм. Тухайл­бал, Сүхбаатар дүүрэгт тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдсэн газрын хураамжийг 20 жилийн тооцсон үнэлгээгээр 20-25 дахин бага буюу 300 мянган төгрөгөөр тооцож өгч байна.  Хэрэв эдгээр асуудлыг шийдвэрлэж зохих хууль журмын дагуу ажиллавал Улаанбаатар хотын эдийн зас­гийн чадамжийг сайж­руулж, хот төлөвлөлтийн зөв зарчимд шилжинэ гэжээ. Энэ талаар Дэлхийн банкны зөв­лөх, Хотын хөгжлийн мэргэжил­­тэн Дэйвид Мэйсон  “2012 оноос хойш Улаанбаатар хо­тын газрын харилцаанд өөрчлөлт орсон. Тухайлбал шууд газар олголтыг зогсоож, нийтийн эзэмшилд олгосон газрыг эзэмших, өмчлөх эрхийг цуцлах үйл ажиллагааг эрчимтэй явуулсан байна. Гэвч өнгөрсөн жилээс барьж, ашиглалтад оруулж эхэлсэн 80 бага сургууль, цэцэрлэгийн зарим цогцолборын газ­рын асуудлыг өнөөдөр ч шийдвэрлэхэд хүндрэлтэй байгаа аж. Мөн олон жилийн турш газрын менежмент тааруу явж байснаас шалтгаалж шилжилт, хөдөлгөөн нэмэгдэх бүрд автозамын хүрэлцээ багасч, иргэд нэг цэгээс нөгөө цэгт хүрэхийн тулд багагүй хугацаа зарцуулж байгаа тооцоо гарсан” гэлээ.

Дэлхийн банкны судалгаа­ны багийнхан Улаанбаатар нэг төвтэй хот биш олон дэд төвтэй хот болохоор ажил­лаж байгаа нь хот төлөв­лөлтийн хамгийн зөв шийдэл гэж дүгнээд үүний үр дүнд замын түгжрэл, агаарын бохирд­лыг бууруулах нэг алхам болно хэмээн онцолсон юм. Дэлхийн банкны тайланг Нийслэлийн Засаг дарга бөгөөд Улаан­баатар хотын захирагч Э.Бат-Үүлийн захирам­жийн да­­гуу хий­жээ. Судалгааны тур­шид хотын санхүү эдийн за­саг хариуцсан Засаг дар­гын орлогч Н.Батаа болон Өмчийн харилцааны газар, Нийс­лэлийн ерөнхий төлөв­лөгөө­ний газрын төлөөлөл хамтран ажиллаж оролцсон аж.

Уулзалтын төгсгөлд Улаанбаатар хотын захирагч Э.Бат-Үүл “Зөвлөмжинд хотын нягтралтай холбоотой хамгийн чухал хэсэг байсан. Бид нэг том талбай эзэмшсэн арван айл руу өндөр өртгөөр зам тавих болчихоод байгаа. Хөрөнгө оруулалт үр ашиг өгөөж муутай, хамрах хүрээ муу болсон. Тухайлбал, 100-н айл хавийн хашааны газар бэсрэг хот байгуулах хэмжээний том хэмжээтэй газар байгаа. Гэтэл хөрөнгө оруулагч нар эндээс зайлсхийсээр байна. Одоогийн байдлаараа бид маш их газрыг үхмэл хөрөнгө болгож байна. Ерөнхий төлөвлөгөө дээр хотын зах зээлийн суурь асуудлыг тусгаагүй. Дэд бүтцийн төлөвлөлт тэр дундаа магистрал шугамуудыг л гаргасан. Газрын харилцааны үр ашгийн талаар сайн тусгаж өгөөгүй. Тухайлбал, хот төлөвлөлтийн буруу бодлогын тод жишээ нь “Ургах наран хороолол” байна. Орлого багатай иргэдээ хотын зах руу цөлчихсөн. Одоо нөгөөдүүл нь хот уу ирэх гэж бөөн зардал чирэгдэл болж улам санхүүгийн дарамтад өртөж байна. Өөрөөр хэлбэл хот төлөвлөлтийн буруу бодлого нь ядуурал руу түлхэх аюул дагуулж байна гэж харагдсан. Тиймээс Дэлхийн банкны зөвлөмж эдгээр алдааг засахад гол үүрэг гүйцэтгэх юм. Цаашдаа зөвлөмжийг хэрэгжүүлэхээр ажлын хэсэг байгуулж ажиллана” гэлээ.

Мөн бодлогын зөвлөм­жид нийслэлд газрын менеж­мент­тэй холбоотой гол анхаа­­рах асуудал газрын харил­цааны эзэмших эрхийн үйл явцын 60-70 хувь нь дан­даа эзэмших гэрчилгээ олгох бай­даг. Иймээс эзэмших эр­хийн арилжааг өмчлөх эрхийн болгож хувиргах хэрэг­­тэйг сануулсан юм. Газ­рын харилцаа гэдэг нийс­лэлийг цааш нь өрсөлдөх чадвар­тай хөрөнгөө өөрөө бос­гох хөдөлгөөнтэй хот болго­ход чухал үүрэгтэй гэд­гийг судалгааны багийнхан онцолсон.