Үл хөдлөх хөрөнгө бол тухайн улс орны хуримтлагдсан капитал баялгийн дийлэнх нь байдаг хэмээн эдийн засагчид хэлдэг. Тэр дундаа иргэдийн эзэмшдэг орон сууц хамгийн их жин дардаг аж. Ийм ч учраас үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны зах зээлийн үнийн өөрчлөлтийг бодлого боловсруулагчид ажиглаж үнэлэлт дүгнэлт хийдэг. Дэлхийн хөгжингүй орнуудад тохиолдсон санхүүгийн хямрал голдуу үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гажуудлаас болжээ. Өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөсрөлт дээд цэгтээ хүрч хагарч навс ундаг байна. Энэ нь санхүүгийн зах зээлээ ужиг хямралд оруулдаг аж. Жишээлбэл хамгийн сүүлд 2008 онд АНУ-аас эхэлж дэлхийг хамарсан санхүүгийн зах зээлийн хямрал юм. Тус улсын моргейжийн зээл олгоход тавих шаардлага нь сул хүссэн хүн бүр авч болдог байж. Энэ хэрээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ч тэнгэрт хаджээ. Гэтэл нэг л өдөр зарим иргэд зээлээ төлж чадахгүйд хүрч буцааж эхэлсэн гэдэг. Ингээд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ унаж зээл олгож байсан санхүүгийн байгууллагууд нь хямарч эхэлжээ. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ч огцом буурсан байна.
Манай улсад үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны үнэ сүүлийн жилүүдэд жилд 30 гаруй хувиар өсч ирэв. Тухайлбал, үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн компаниудын судалгаанаас үзвэл орон сууцны нэг ам метр нь дунджаар 900 мянган төгрөг байж. Гэтэл өнөөдөр 2.3 сая төгрөг болжээ. Иймд зарим эдийн засагчид орон сууцны үнэ хэт хөөсөрч байна хэмээдэг. Энэ оны хагас жилээс эхлээд Монголбанк үл хөдөлөх хөрөнгө зуучийн “Тэнхлэг зууч”, “Актив зууч”, “Монголиан пропертис” компаниудын консорциумтай хамтарч орон сууцны үнийн индекс гаргадаг болоод байгаа билээ. Тэдний хийсэн судалгаагаар өнгөрсөн сард Улаанбаатар хотод орон сууцны нэг ам метр талбайн үнэ хоёр хувиар өсчээ. Үүнийг оны эхэн үетэй харьцуулбал 3.3 хувиар нэмэгдсэн байна. Харин өнгөрсөн оныхоос 17.2 хувиар өссөн тооцоо гарлаа. Сүүлийн жилүүдэд шинээр баригдаж буй орон сууцны тоо огцом нэмэгдсэн. Гэвч нэлээд өндөр үнэ санал болгож байгаа билээ. Улаанбаатар хотод одоогоор 48178 айлын орон сууцны 366 төсөл хэрэгжиж буй аж. Эдгээрээс 256 төслийн 42.7 мянган айлын орон сууцанд иргэдээс захиалга авч байна.
Үүнээс гадна захиалга аваагүй дөнгөж эхэлж буй 101, үйл ажиллагаа нь бүрэн зогссон 10 төсөл буй аж. Үйл ажиллгаа нь зогссон төслүүдийн дийлэнх нь санхүүжилтгүй болсон мэдээлэл бий.
Эдийн засаг хүндэрч иргэд бүсээ чангаллаа гэж байгаа ч орон сууцны борлуулалт өнгөрсөн оныхоос нэмэгджээ. Жишээ нь захиалга авч буй орон сууцны төсөл өнгөрсөн оныхоос 42-оор илүү байна. Өөрөөр хэлбэл орон сууцны борлуулалт 19.6 хувиар өссөн гэсэн үг. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, захиалга авах барилгын тоо ийнхүү өссөнийг жилийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл, Монголбанкнаас барилгын салбарыг дэмжиж хөнгөлөлттэй зээл олгосонтой холбоотой хэмээн үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн компаниудын мэргэжилтнүүд тайлбарлаж буй юм.
Хэдийгээр энэ оны эхний долоон сарын хугацаанд борлуулалт өнгөрсөн оныхоос өссөн ч сүүлийн нэг сард буурсан дүр зураг гарчээ. Орон сууцны үнийн индексийн судалгаагаар долдугаар сард 1164 орон сууц борлуулсан хэмээн бүртгэгджээ. Энэ нь зургадугаар сарынхаас 27.4 хувиар буурсан үзүүлэлт аж. Тус индексийг тооцсон үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн мэргэжилтнүүд жил бүрийн 7-9 сард орон сууцны борлуулалт буурдаг. Учир нь өнгөрсөн жилээс барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцнууд энэ үед борлогдаж дуусдаг. Үүнээс хойш дараагийн ээлжийн орон сууцнууд ашиглалтад орж борлуулалт сэргэдэг гэж тайлбарлаж байгаа юм.
Шинэ орон сууцны үнэд тухайн төслийн байршил, барилгын ажлын явц, давхарын тоо, зэрэглэл, агаарын чанарын индекс ихээхэн нөлөөлдөг. Тухайлбал давхарын тоо нэгээр нэмэгдэхэд орон сууцны нэг ам метр талбайн үнэ өсдөг байна. Мөн барилгын ажлын явц нэг хувиар илүү байхад үнэ нэмэгддэг ажээ. Харин агаарын чанар муу бүсэд байршилтай бол үнэ буурдаг.
Хуучин орон сууцны зах зээл идвэхгүй байна. худалдах, худалдан авах гэрээ хийсэн хуучин орон сууцны тоо өнгөрсөн зургадугаар сарынхаас хоёр хувиар буурсан дүн гарчээ. Уг орон сууцны үнэд байршил, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, давхарын тоо, барилгын хийц, ашиглалтад орсон он голлон нөлөөлдөг.
Өөрөөр хэлбэл тухайн орон сууцны нийт давхар өндөр, барилгын хийц бүрэн цутгамал, өрөөний тоо олон бол үнэ өндөр байдаг аж. Харин агаарын бохирдол ихтэй бүсэд тухайн орон сууц байрлах, мөн ашиглалтад орсон он “залуужих” тусам үнэ буурахад нөлөөлдөг байна.
Орон сууцны үнийн индекс тооцсон багийн гишүүд “Шинэ, хуучин орон сууцны борлуулалт буурсныг хямралтай холбон тайлбарлахад эрт. Ес, аравдугаар сарын үнийн индекс хэрхэн гарахаас ихээхэн зүйл шалтгаална” гэлээ.
