Н.БАТ

Монголын барилгачдын холбооны ерөнхийлөгч М.Батбаатар гуай сэтгүүлчдийн хувьд сайн танил нэгэн. Барилгын салбартай холбоотой элдэв асуудал гарах бүрт цааргалалгүй тайлбарлаж, илэн далангүй ярилцдаг. Ингээд түүнтэй хямралын үеийн барилгын салбар хийгээд, ипотекийн зээлийн талаар ярилцлаа.

-Энэ жилийг хямралын гэж тодотгоод удчихлаа. Тэ­гэ­­­­­­­­­хээр барилгынхны маань “бие лагшин” ер нь ямар байна. Хямралд хам­гийн ихээр өртөж байгаа нь барилгынхан ч гэх яриа байна?
-Бүтээн байгуулалтын цар хүрээ энэ жил ерөн­хий­­дөө багассан. Гэхдээ ч та­тар­­­­­чихаагүй байна. Хям­ралд өртөж байгаа нь үнэн. Ба­рилгын салбарын хувьд эдийн засгийн гэхээсээ илүү зохиомол хямралд өрт­сөн.  Юу гэсэн үг вэ гэхээр ба­рил­гынхан  улсын төсвөөр хий­хээр тендерээр авсан ажлуудаа төрд сэтгэлээрээ хийж хүлээлгэж өгсөн.  Гэтэл тендерийн журамд байгаа заалтнаас болоод барилгынхан хохирч үлдсэн. Өөрөөр хэлбэл  нийт ажлынхаа 30 хувийг нь өөрийнхөө хөрөнгөөр, үлдсэн 60 хувьд нь банкны зээл авч хийхээр тусгасан байгаа. Тэгээд ажил дуусахаар санхүүжилтийг нь өгнө гэсэн зарчмаар ихэнх тендер явагдсан учраас сүүлийн  хоёр жил гаран барилгынхан зарим нэг ажлынхаа хөлсийг авч чадахгүйгээс болоод зээлийнхээ хүүнд маш ихээр хохирол амссан. Зарим нэг компани үл хөдлөх хөрөнгөө хүртэл хураалгасан. Энэ бол зохиомол хямрал гэж хэлэхээс аргагүй. Учир нь төр хийлгэсэн ажлынхаа хөлсийг өгөөгүйгээс сэт­гэлээсээ ажилласан ба­рил­гын мэргэжлийн гүйцэт­гэгч байгууллагуудаа хямралд өртүүлсэн.

-Тийм ээ гүйцэтгэгчид илүү өртөж байгаа бололтой. Үйлдвэрлэгчдийн хувьд харьцангуй гайгүй байгаа дүр зураг харагдаж буй?
-Манай холбоо 25 жил үйл ажиллагаа явуулж байгаа мэргэжлийн ууган байгууллага. 1000 гаруй гишүүнтэй. Гишүүд дунд хөрөнгө оруулагч гэж бараг үгүй. Дандаа гүйцэтгэгчид. Үндсэндээ манай гишүүд л хямралд өртчихөөд байна.
Барилгын салбар маань тэглээ гээд гараа хумхиж, сэтгэлээр унаж суусангүй. Чадах чинээгээр ажиллаж байгаа. Ялангуяа барилгын материал үйлдвэрлэлийнхэн энэ жил маш ололт амжилттай ажилласан. Наад зах нь цементээрээ хүний гар харахаа болилоо. МАК, Монполимет цементийн үйлдвэрүүдээ ашиглалтанд орууллаа. Мөн Германы хөрөнгө оруулалтаар байшин үйлдвэрлэх комбина­тынхан хийцийн үйлдвэр ашиглалтанд оруулж байна. Байшин үйлдвэрлэх хуучин комбинат сэргээд бетон эдлэлээр Монголдоо тэргүүлэх зэргийн үйлдвэр болоод ажиллаж байна.

-Материал үйлдвэр­лэгчид дийлэнх нь Чингис бондын мөнгөөр санхүүжсэн байх аа?
-Тэгэлгүй яахав . Дийлэнх нь бондын мөнгөөр үйлдвэрлэлээ өргөжүүлж, чанартай барилгын материал үйлдвэрлэж байна.

-Та бол гар хумхилгүй ажиллаж байна л гэж байна. Гэтэл арилжааны банкуудын хувьд хамгийн найдваргүй, хугацаа хэтэрсэн зээлдэгчид бол барилгынхан байна гэдгийг хэлэх болоод удлаа шүү дээ?
-Нарийн яривал арилжааны банкуудыг хөл дээр нь босгосон салбар бол барилга шүү. Өндөр хүүтэй зээлийг нь гололгүй авч, барилгаа барьасн. Яг үнэндээ барилгынхан өргөн далайцтай ажил хийж байх үед нь өндөр хүүтэй зээл өгч, найдвартай хамтрагч хэмээн  ажиллачихаад өнөөдөр төрөөс шалтгаалсан хямралд өртчихөөд гундаж явахад нь муу хэлээд үүд хаалгаа хаагаад зангаа хувиргана  гэдэг чинь арилжааны банкууд ямар зорилготой үйл ажиллагаа явуулдаг вэ гэдгийг л илтгэж байгаа юм. Арилжааны банк гэдэг хэдэн зуун хувиар зээлийн  хүүгийн хүүгээр л ашиг олох зорилготой болохоос тэдэнд үндэсний бүтээн байгуулалтын компанитай хамтарч ажиллаад дээшилж дэвжихэд нь тусалья гэсэн сэтгэл алга. Уг нь өнөөдөр цагтаа чадалтай байж бидэнтэй хамтарч ажилласан юм шүү гээд барилгын салбарынханд бага хүүтэй зээл өгч гадна дотны хөрөнгө оруулагчтай холбоо тогтооход нь туслаад дэмжээд ажиллах ёстой шүү дээ.

-Орон сууцны борлуу­лалт өнөөдөр үнэхээр зог­сонги байдалд орчихсон байна уу?
-Орон сууцны борлуулал­тын хувьд хоёр салгаж үзэх хэрэгтэй. Барилгын салбарт ерөнхий болоод туслан гүйцэтгэгч гэж бүхэл бүтэн ажлын фронт байна. Нөгөө төлд хөрөнгө оруулж барилга бариулаад тодорхой хэмжээгээр борлуулдаг хөрөнгө оруулагч, захиалагч нар гэж байна. Тэдний хамтын ажиллагаанаас барилгын ирээдүй шалтгаална. Гэтэл хөрөнгө оруулаад  барилга бариулаад ашиг харж зардаг бизнесээ мөнхийн юм шиг ойлгоод  энэ салбарт хэтэрхий их шунаад мөнгөө царцаачихсан нөхөд олон байгаа. Эднийг муу хэлэх аргагүй. Гэхдээ цаг үеэ мэдрэх хэрэгтэй. Дундаж давхарга буюу бага дунд орлоготой иргэдэд  борлуулах л орон сууц өнөөдөр хэрэгтэй байна. Үндсэндээ Монголын чинээлэг давхарга нь орон сууцаа авчихлаа гэдгийг мэдрээд орон сууцныхаа үнийг бууруулах ажиллагаа явуулсан нь хямралын үеийг гайгүй давж байна. Харин өндөр үнээр хэт зүтгүүлээд байгаа нөхөд хөрөнгөө царцаахаас өөр арга алга.
Энэ асуудлыг шийдэхийн тулд төр уг нь бодлого гаргасан.  10 хувийн урьдчил­гаа төлөөд ипотекийн зээлд ир­гэн хамрагдаад 20 хувьд нь төр баталгаа гаргаж өгөх.  Энэ бол орон сууцны зах зээлийг хөдөлгөөнд оруулж идэвхжүүлье гэсэн санаа. Төр ингэж санаачлага гаргачихаад байхад хөрөнгө оруулагчид маань үнийн хувьд буулт хийх ёстой. Мөн арилжааны банкныхан иргэд болоод барилгынхнаа тусалж дэмжие гэсэн зорилготой байж, энэ гурвын сонирхол нэг цэгт төвлөрч тодорхой үнийн түвшин бий болсноор ажил хэрэг болно. Тиймээс маш яаралтай төр, барилга захиалагч, арилжааны банк нэг цэгт төвлөрөх хэрэгтэй. Үүний дүнд иргэд, ард түмэн орон сууцтай болох хувь тохионо шүү.

-Ер нь орон сууцны барилгын нэг ам.метр талбайн үнийг хэр бодитой тогтоож байгаа вэ?
-Миний хувьд орон сууцны үнийг хатуу бодлогоор хямд байлгах ёстой гэж үздэг байсан хүний нэг. Гэвч өнөөдөр валютын ханшийн өсөлттэй уялдаад ингэж зүтгэхэд хэцүү  болчихоод байна. Гэхдээ нэг ам. метр орон сууц, нэг ам.метр эмнэлгийн барилга чухам өөрийн өртөг нь хэдэн төгрөгөөр босох вэ гэдгийг төр засгийн зүгээс бодлогоор судалж тогтоож, гаргаж байх хэрэгтэй.
Арваад жилийн өмнө Барилга хот байгуулалтын яамнаас үнийн индекс гэж зарладаг байсан. Өнөөдөр ийм байгууллага алга. “Тэнхлэг зууч” гэх зэрэг компанийн хувьд зах зээл дээр байгаа орон сууцны үнийг их нь тэд, бага нь тэд гэж л зарлаад байгаа юм. Гэтэл үнийн индекс гэхээр тухайн барилгын нэг ам.метр нь хэдэн төгрөгөөр боссон бэ дэлхийн жишгээр хэдэн хувийн ашиг нэмэх вэ гэдэг өртгийг зарлахыг хэлээд байгаа юм. Сүүлийн үед ард түмэн ашиг хөөж дангаар нь барьсан  орон сууцнаас илүү сургууль, цэцэрлэг эмнэлэгтэй цогц хороололд амьдрахыг хүсч байна. Үлгэр дууриал болж байгаа газар бол ТОСК юм. Төрийнх л дөө. Уг нь, төр хөтөлбөр хэрэгжүүлэх бүртээ бага дунд орлоготой иргэдэд зориулав гэж тодотгож байгаа. Зорилтот бүлэг нь тэр. Харамсалтай нь тэр зориулж байгаа бүлэгтээ чиглэсэн тодорхой бодлогоо явуулж, хэрэгжүүлж чаддаггүй.

-Ам.метр талбайн үнийн индекс төр тогтооно гэхээр нэг талаар өрөөсгөл юм л даа. Нэгэнт ашиг харж орон сууцны барилга барьж байгаа нь үнэн. Тэгэхээр төрөөс хэрвээ үнэ зарлаад байвал хөрөнгө оруулагчид илт дургүйцэх биз?
-Худалдан авагч нь өнөөдөр хэн байна вэ. хэн үлдэв гэдгийг төр байнга судалж байх ёстой. Гэр хорооллынхон байна уу, төрийн албан хаагч байна уу, залуучууд уу, ахмадууд уу эсвэл баян чинээлэг давх­ра­гад хэрэгтэй байна уу гэд­гийг төр судлан тогтоож байх ёстой. Үүний тулд хө­төл­бөр хэрэгждэг биз дээ. Гэвч тэр зорилтот бүлгээ ан­хаарч чадахгүй бодлогоо хэ­рэг­жүү­лэхдээ зүрхшээгээд той­роод яваад байж болохгүй шүү дээ.

-Төр бодлогоо хэрэгжүү­лэхдээ зүрхшээгээд байна гэж та хэллээ. Үнэндээ төрийн тогтвортой байдал гэх зүйл сүүлийн хэдэн жилд Монголд лав байсангүй. Энэ нь хөрөнгө оруулагчид үргэх томоохон шалтаг болж байгааг та ч мэдэж буй?
-Би сүүлийн 15 жил Барилгачдын холбооны ерөн­хийлөгч хийхдээ салбарынхаа зургаа долоон сайдтай хамтарч ажиллалаа.  Зарчмын хувьд дэвшүүлж байгаа бодлого нь тийм ч өөр биш. Зорилтот бүлэгт гэсэн жанжин шугамаа барьдаг. Гэвч хэрэгжүүлэх механизм дээрээ дутуу ажиллаад байдаг. Манайхаас 10-аад жилийн өмнө анх дөрвөн хувийн хүүтэй 20 жилийн хугацаатай ипотекийн зээл олгох нь зүйтэй гэсэн  санал дэвшүүлж хэрэгжүүлэхээр механизм боловсруулсан. Үүний дүнд зургаан хувийн хүүтэй 20 жилийн зээлийн механизм хэрэгжсэн. Дараа нь жилийн найман хувийн хүүтэй, 30 жилийн зээлийн механизм байна. Хэдийгээр энэ бүхэн маань өнгөн дээрээ зөв харагдаад байгаа ч цаана нь орон сууцныхаа үнийн бодлогыг барьж чадахгүй хаягдчихаар худлаа болчихож буй юм.
Үнэт цаасны зах зээл дээр арилжааны банкнууд богинын зээл өгөөд барилгын компаниуд орон сууцыг нь бариад иргэн Дулмаа арилжааны банкнаас 8 хувийн хүүтэй 20-30 жилийн хугацаатай зээл аваад байшин худалдаж авч байгаа нь үнэт цаасны анхдагч зах зээл шүү дээ. Энэ бол Монголд хангалттай хөгжиж байна. Тэгвэл үнэт цаасны хоёрдогч зах зээл гэхээр иргэн Дулмаагийн арилжааны банкинд барьцаа болгосон байрыг ахиад 1000 Дулмаагийнхтай нийлүүлж өрийн бичиг болгож өөрөөр хэлбэл орон сууцаараа баталгаажсан үнэт цаас болгоод Засгийн газрын дэмжлэгтэйгээр гадаад зах зээл дээрээс дөрвөн хувийн хүүтэй 30 жилийн хугацаатай мөнгө босгож болно оо доо. Хэрвээ ингэж чадвал иргэн Дулмаагийн 8 хувийн хүүтэй авсан зээлийн хүүг 2 хувиар багасгаж, 30 жилийн хугацаатай болгочихвол иргэн өөрт нь юу ч тохиолдож байсан сардаа 300-400 мянган төгрөгөө төлөөд л байртай болчихно. Зээлийн дарамтгүй амьдарна. Энэ механизмыг л манайх алдагдуулчихсан. Өнөөдөр иргэн дулмаагийн сард төлдөг зээлийн хэмжээ 700 мянган төгрөг байна.Тэгэхээр  найман хувийн хүүтэй 30 жилийн хугацаатай хөнгөлөлттэй зээл гэж хэлэхэд ч хэцүү болчихож буй юм.

-Таны яриад байгаа үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийг хэн хөгжүүлэх вэ?
-Хоёр дахь зах зээлд нь арилжааны банк биш Хөгжлийн банк, Төрийн орон сууцны корпораци, Монголын ипотекийн корпораци зэрэг байгууллага оролцож байх ёстой. Өнөөдөр барилгын байгууллага нь ч, орон сууц авч байгаа иргэн Дулмаа ч арилжааны банкныхаа аманд багтчихаад байгаа юм. Засгийн газар зээлийн 20 хувьд баталгаа гаргана гэдэг уг нь үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийг эхлүүлэх анхны алхам. Гэхдээ  арилжааны банк нь  энэ зээлийг өгөхөөр чонын амнаас гараад барын аманд орохын үлгэр гээч болж буй юм. Тавантолгой, Оюутолгой нь зогсчихлоо. Үүнээс болоод Монголын үнэт цаасыг гадаад зах зээл дээр авахад өнөөдөр хүнд болчихлоо. Гэхдээ сая Худалдаа хөгжлийн банк гэхэд 750 сая долларын үнэт цаас гаргаад зарсан. Энэ чинь үнэт цаасны баталгаат зээлээ зараад байгаагийн нэг хэлбэр. Учир нь Засгийн газраас илүү иргэн Дулмаагийн барьцаалсан үнэт цаас нь баталгаатай байна. Иргэн орон сууцныхаа  зээлийг төлөхгүй байна гэж үгүй. Гол нь иргэн миний зээлийн хүүг багасгаж, хугацааг сунгахын тулд ордерыг маань барьцаалж болно гэх ёстой.

-Дэлхийн зах зээл дээрээс хэдэн тэрбумаар нь хөрөнгө босгох хэмжээний барьцаа бий гэж үү. Манайхан дийлэнх нь орон сууцны зээлтэй гэж байгаа ч хүн ам маань яг үнэндээ цөөн?
-Өнөөдөр 78 мянган айл ипотекийн зээлээр орон сууцанд орчихсон байна гэсэн тоо бий. Энэ чинь бараг миллиард орчим доллар. Энэ хөрөнгийг ахиад үнэт цаас болгоод гадаад зах зээлд гаргавал  Засгийн газраас илүү баталгаа болно. Гадаадад жилийн 2 хувийн хүүтэй мөнгөө хадгалснаас баталгаатай зүйлд хөрөнгө оруулья гэсэн хүсэлтэй баячууд олон. Гол нь Засгийн газар манай иргэн Дулмаагийн байр гэдгийг нотлоод хэрвээ иргэн Дулмаа мөнгөө төлөхгүй бол бид төлнө гэсэн баталгаа гаргаад өгчихвөл өнөөх Япон баян мөнгөө үнэт цаасны зах зээл рүү оруулна. Иргэнд гол нь сарын төлөх төлбөр бага , зээлийн дарамт л бага байх ёстой.

-Дундаж давхрага гэж яригдаад л байдаг. Гэтэл нийг­мийн энэ давхрагад яг ямар хүмүүс хамрагдах юм бэ гэдэг нь тодорхойгүй бай­на. Зээлийнхээ 30 ху­вийн төлөөд байртай бол­сон хүмүүс үү, эсвэл  зээ­лийн урьдчилгаа 10 хувь боло­хыг хүлээгээд байгаа нөхөд үү?
-Ерөөсөө л ажлын байр нь баталгаатай хүмүүсийг дундаж давхрагынхан гэж үзэх хэрэгтэй. Зээл авах гэж байгаа хүний ажлын байр баталгаатай л бол өг л дөө. Үнэндээ ажлын байр нь баталгаатай хүнд зээл төлөх асуудал биш. Ажлын байр баталгаагүй тохиолдолд хоёр өрөө байранд орсон хоёр нөхөр сүйрнэ дээ. Зөвхөн барилгын салбар дээр л аваад үзье. Өндөр үнэ хөөцөлдөлгүй, дундаж давхрагад чиглэсэн барилга захиалах хөрөнгө оруулагч байвал өнөөх гүйцэтгэгчид маань 10 жил толгой өвдөхгүй ажилтай байна. Найдвартай ажилтай барилгын компанийн гагнуурчин дунджаар сарын нэг сая төгрөгийн цалинтай байдаг. Тэгэхээр  сард 500 мянган төгрөгийн зээл төлөх орон сууцанд инээд алдаад орно биз. Дундаж давхрагын ийм хүмүүстэй болохын тулд ажлын байр бий болгох асуудлыг нэг номерт тавих хэрэгтэй байна. Зээлээ өг өө, хүүг нь багасга гээд байгаа нь эцсийн зорилго нь хүн бүрийг ажлын байртай л байлгах.
Өнөөдөр Монголд зуун төгрөгний зүйлийг 300-аар зарах гэдэг наймааны сэтгэхүй л  хэт ноёлчихоод нэг ам.метрийг нь сая төгрөгөөр бариулсан орон сууцаа 1,8 сая төгрөгөөр зарах гэж дайрдаг. Тэрэнд орох гэж байгаа нөхөр нь зах дээрээс сая төгрөгөөр авсан зүйлээ хоёр сая төгрөгөөр зарна гэх жишээний. Харамсалтай нь иргэдээ 10 жил байнгын ажлын байртай болгох талаар төр ч тогтвортой бодлого явуулахгүй юм. Хувь хүнд нь ч боломж олдохгүй байна. Томчууд нь ч тэр, дундчууд нь ч тэр, ядуус нь ч огцом баяжих мөрөөдөлтэй хүмүүс. Бүгдээрээ жигд ажилтай, ажлын байртай л болъё гэсэн сэтгэхүй суухгүй байна. Барилгын салбар руу зоосны нүхээр хараад байдгаа болио. Бүтээн байгуулагч хүний нүдээр хар. Төр ч, хөрөнгө оруулагч ч, барилгын компани ч зоосны нүхээр хараад суугаад байвал юу ч бүтэхгүй гэж л би хэлээд байгаа юм.

-Өнөөдөр хүний анхдагч хэрэгцээ бол орон сууц бол­чихож. Ипотекийн зээл нь арил­жааны банкуу­дын хувьд ч хамгийн найд­­вар­тай зээл гэдгийг хү­лээн зөв­шөөрч буй. Гэвч зээ­лийн урьдчилгаа 10 хувь бол­чихоор найдвартай гэ­дэгт арилжааны банкууд эргэл­зээд л байгаа нь харам­салтай?
-Арилжааны банкны зорилго нь өөр шүү дээ. Тэд ард түмнийг орон сууцанд оруулчихсандаа баярлаад алгаа ташдаг газар биш. Өндөр хүү авч байгаадаа л баярлана. Ард түмнийг орон сууцанд оруулахын төлөө алга ташдаг банк, байгууллага,  засаг л бидэнд хэрэгтэй. Түүнээс  ашгийн хойноос хөөсөн хүмүүс ард түмнийг орон сууцтай болгоно гэсэн тогтолцоо бол хуурамч гэдгийг хүлээн зөвшөөрөхөөс аргагүй.

-Тэгвэл зах зээлийн хуулиар зохицуулагдах ажилд төр оролцох нь гажуудал үүсэх нэг шалтгаан болдог гэдэг. Та энэ талаар ямар байр сууринаас ханддаг вэ?
-Орон сууцанд бол төр оролцохоос өөр ямар ч арга байхгүй. Хэрвээ төр оролцохгүй бол гэр хорооллын утаа униар агаарын бохирдол, гэмт хэрэг өвчлөл, ядуурлыг хэн үгүй болгох вэ. Хараад л суугаад байвал хүүхэд өвчлөхгүй болж, агаарын бохирдол буурна гэж байх уу. Нийслэлийн зүгээс гэр хороололд зам тавьж, гэрэл суулгаж байгаа  нь ч төр оролцож байгаагийн тод жишээ. Яг үнэндээ гэр хороололд амьдарч байгаа нөхөр гэрийнхээ гадна том шон зоогоод гэрэл чийдэн тавина гэж хэзээ ч байхгүй.Төр оролцож байж л чийдэн тавьж өгч байгаа биз. Энэ чинь асар их зардал. 10 айлд шон босгож, гэрэл суулган зам тавьж өгснөөс тэднийг нүүлгээд 100 айлын орон сууц барьсан нь дээр.Тэднийг хямд зардлаар орон сууцтай болгож гэмээнэ өнөөх 10 айлын ахуй амьдрал сайжирна. Тэгэхээр төрийн толгойны өвчин багасна. Ядахдаа нийслэлийн гэр хорооллын 80 хувийг орон сууцанд оруулчихаад төр гараа татах ёстой. Механизмыг нь хэрэгжүүлэхэд төр гар дүрж, хурдлуулж, эрчимжүүлэх хэрэгтэй. Үнэндээ манай төр шартсан нөхөр шиг сулбайчихаад хараад л суугаад байдаг сэтгэлгээнээсээ салах хэрэгтэй. Ард түмний төлөө тууштай зүтгэх төрийн албан хаагч ч алга. Үзэл бодолдоо үнэнч хүн ч алга.  Үнэнч байх хүмүүс нь аль хэдийнэ шантраад няцаад ухарч эхэлж байна.
 
-Таны хэлснээс харахад иргэд гэр хороололд амьдардаг ядуу байх нь улстөрчдөд л ашигтай гэдэг гаргалгаа харагдаад байна. Тийм болохоор ард түмний амьдрал дээшлэх сайжрах нь тэдэнд падгүй. Ядуу байх тусмаа улстөрчдийг царайчлана?
-Үнэндээ байнгын ажлын байртай, орон сууцтай бол­чих­вол хүн чинь төртэй төр­гүй өөрийгөө хөгжүүлээд яв­чихна. Түүнээс ийм меха­низмд ороогүй гэр хороололд амь­дарч байгаа хүн бол гад­наа шон суулгахыг л хүлээгээд  хэвтээд  байна. Хэрвээ ховх татаад хоёуланг нь нь ажилд оруулаад бас байранд оруулчихвал шал өөр сэтгэхүйтэй болно.  Айл өрх өнгөтэй өөдтэй болно, хүүхэд шуухад нь ирээдүйдээ итгэдэг болно.