Б.ШИРНЭН
Бараг хоёр жилийн өмнөөс буюу 2013 оны зургадугаар сараас эхлэн Засгийн газар орон сууцны найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн тогтолцоог нэвтрүүлсэн. Энэ хугацаанаас хойш 34098 иргэн нийт нэг их наяд 833.1 тэрбум төгрөгийг арилжааны банкуудаас зээлж, орон сууцанд орлоо. Харин 18801 иргэн арилжааны банкны зээлээ энэхүү ипотекийн зээл рүү шилжүүлсэн байна. Ерөнхийдөө ингээд 30 хувийн урьдчилгаа өгч ипотекийн зээлд хамрагдах иргэдийн тоо ханачихаж байгаа юм байна. Өөрөөр хэлбэл, Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд дахиад 30 гаруй мянган айлын орон сууц илүүдэлтэй гарсан гэдгийг Барилга хот байгуулалт (БХБ)-ын сайд Д.Цогтбаатар Засгийн газрын “Сайдын цаг” уулзалтын үеэр хэлсэн юм. Гэтэл жил бүр 40 мянган өрхийн орон сууцны хэрэгцээ Улаанбаатар хотод үүсдэг тухай мэдээлэл Төрийн орон сууцны корпорац (ТОСК)-ын цахим хуудсанд бичигдэж. Үүнээс үзвэл орон сууцны хэрэгцээ нь байгаа ч орох боломжтой иргэдийнх нь тоо ханачихаж гэсэн энгийн тодорхойлолт гаргаж болох юм.
Бүр Улаанбаатар хотын хамгийн хямд үнэтэй орон сууцаар жишээлэн тайлбарлах ч боломжтой. Юу гэвэл, иргэдийг хямд үнэтэй орон сууцаар хангах, ялангуяа нийгмийн зорилтот бүлгийн иргэдийг орон сууцанд амьдруулах зорилготой эхэлсэн төсөл бол “Буянт-Ухаа”. Өдгөө төслийн хоёрдугаар шатны бүтээн байгуулалт үргэлжилж байгаа бол “Буянт-Ухаа-1” орон сууц өнгөрсөн онд ашиглалтад орж, 85 орчим тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийсэн.
Гэвч тус байранд 100 гаруй өрхийн нэг өрөө байр өдгөө ч хоосон хэвээр байгаа юм. Энэ нь иргэд бага хэмжээтэй байранд өр зээл тавин байж амьдрах сонирхолгүй байгааг илтгэж буй ч нөгөө талаараа 100 гаруй гэх дээрх тоонд зорилтот бүлэгт багтсан ч зээлийн урьдчилгаагаа өгч чадахгүйн улмаас байрандаа орж чадаагүй эсвэл байрнаасаа гарсан иргэд багтаж байсан юм. Тэгэхээр хамгийн хямд үнэтэй байрны урьдчилгааг ч өгч чадахгүй байгаа нь бодит үнэн болсон бөгөөд БХБ-ын сайд Д.Цогтбаатарын хэлсэнчлэн хэрэгцээ нь байгаа ч хэрэглэгч нь мөнгөгүй байдал барилгын салбарыг унагааж буй бололтой. Тиймээс үүсээд байгаа асуудлыг үр дүнтэй шийдэхээр Д.Цогтбаатар сайд Нийгмийн даатгалын сан руу чиглүүлж эхэллээ. Бүр 15 жилийн өмнө ч энэ санг ашиглах боломж байсан гэнэ.
Нийгмийн даатгалын тухай хуульд өөрчлөлт оруулна
Орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болголоо гэсэн мэдээлэл Монголын эдийн засгийн чуулганы үеэр цацагдсан. Гэхдээ 10 хувь болгох шийдвэр хараахан гараагүй бөгөөд 10 хувь болгох тухай үүргийг Засгийн газрын тэргүүн Ч.Сайханбилэг БХБ-ын сайд Д.Цогтбаатар Хүн амын хөгжил, нийгмийн хамгааллын сайд С.Эрдэнэ болон Сангийн сайд Ж.Эрдэнэбат нарт үүрэг болгосон юм байна. Ингэхдээ тэтгэврийн сангийн хөрөнгийн тодорхой хэсэгт бонд гарган барилгын салбарт эргэлдүүлэх аж. Тиймээс Нийгмийн даатгалын тухай хуульд өөрчлөлт оруулах тухай хуулийн төслийг боловсруулж, Засгийн газрын хуралдаанаар хэлэлцүүлэх учраас “яг хэзээ орон сууцны урьдчилгаа төлбөр 10 хувь болохыг хэлж мэдэхгүй” гэж БХБ-ын сайд хэллээ. Мөн тэрээр тэтгэврийн сангийн хөрөнгөөр бонд босгож ажиллах юм бол их ч бай, бага ч бай хэзээ ч орон сууцжуулах хөтөлбөр зогсохгүй гэж үзэж байгаа юм байна. Мөн зээлийн эрсдэлээ өөрсдөө хариуцдаг гэдэг утгаараа арилжааны банкуудын зээлийн босго болох урьдчилгаа 30 хувь хэвээрээ байх бөгөөд 20 хувийг нь Засгийн газар батлан даах зарчмаар ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэх юм.
Харин зээлийн үндсэн нөхцөлд өөрчлөлт орж байгаа болохоор санхүүгийн шинж чанартай олон зүйлийг эргэн тооцох шаардлага гарч байгаа аж. Тиймээс зээлийн хөнгөлөлтийг хэрэгжүүлэхэд үүсч болох бүхий л асуудлыг Сангийн яам, Монгол банк, арилжааны банкууд хоорондоо ярилцаж, шийдвэрлэх гарц хайж байгаа юм байна. Хэдийгээр иргэдийн урьдчилгаа төлбөрийн 20 хувийг Засгийн газар батлан даах хэдий ч иргэд энэ мөнгөө эргүүлэн төлнө. Өөрөөр хэлбэл, 20 хувьтай тэнцэх мөнгөө 20 жилдээ хуваагаад төлөх тухай яригдаж байгаа юм. Ийм тохиолдолд банкны шалгуур өндөрсөх эрсдэл үүсэх боломжтой. Тухайлбал, 30 хувийн урьдчилгаа төлөөд байранд орж, орон сууцаа өөрийн болгож авахад дунджаар 15-20 жил зарцуулж байгаа. Харин 20 хувийг батлан даана гэвэл энэ хугацаа нь 35-40 жил болно. Энэ тохиолдолд банк насны шалгуур тавих зэрэг асуудал нь одоогоор тодорхой болоогүй байна.
Мөн Д.Цогтбаатар сайд ч тоймтой хариулт өгөөгүй. Юутай ч, урьдчилгааг 10 хувь болгох ажлыг салбарын сайдын хувьд хурдан хугацаанд шийдвэрлэхээр ажиллаж байгаа гэж тэрээр хэлсэн юм. Дашрамд дурдахад Засгийн газар баталгаа болгож эхний ээлжид 80 тэрбум төгрөг гаргахаар болсон тухай мэдээлэл бий.
ТОСК-ын статусыг өөрчилнө
Бид энэ оны эхээр ТОСК-ын Ерөнхий захирал А.Гантулгаас “ТОСК-аар дамжин зах зээлд хямд үнэтэй орон сууц нийлүүлж байна. Энэ нь Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн суурь үнэд нөлөөлж байгаа юу” гэж асууж байсан удаатай. Харин тэрээр энэ асуултад “Нэгдүгээрт, бид зорилтот бүлэг рүү хандсан бодлого явуулж байгаа. Нөгөөтэйгүүр, бид зах зээлд хувийн компаниудтай өрсөлдөх гэж үйл ажиллагаа явуулаагүй. Ямар ч улс орон зорилтот бүлэгтэй. Түүндээ таарсан бодлого явуулдаг. Хямд орон сууц бариад зах зээлд нийлүүлж байгаа ч өрсөлдөөн хийгээгүй учраас үнэд нөлөөлөх зүйл үгүй” гэж хариулж байсан юм. Товчхондоо, ТОСК нь барилгын компани биш гэдгийг илэрхийлсэн. Харин өчигдөр барилгын компаниудын шүүмжлэлийг хамгийн их хүртдэг газар нь ТОСК гэж БХБ-ын сайд Д.Цогтбаатар хэлж байна. Тухайлбал, “Хувийн хэвшлийн ажилд төр оролцож, уралдаад, өрсөлдөөд барилга барьж, урдуур нь ороод зараад байна. Ингэснээр зах зээлийг гажуудуулаад байгаа гэдэг шүүмжлэлийг зүй ёсоор гаргаж байдаг” гэсэн юм. Тиймээс Д.Цогтбаатар сайд ТОСК-ыг барилга бариад, уралдаад зараад байдаг компани биш харин үл хөдлөх хөрөнгийн компани болгож хувиргахаар болсон гэдгээ зарлалаа. Ингэснээр ТОСК гэх байгууллага нь иргэдийг хямд үнэтэй орон сууцаар хангах биш төрийн оролцоотой түрээсийн байр иргэдэд олгох үл хөдлөх хөрөнгийн компани болох юм байна. Өөрөөр хэлбэл, шинэ орон сууцанд орохоос илүүтэй түрээсийн байранд орох боломжтой иргэд олон байдаг учраас тэдэнд хямд үнэтэй орон сууц түрээслүүлэх ажлыг ТОСК-ын үндсэн чиглэл болгох гэж байгаа аж. Мөн хямд үнэтэй орон сууцыг худалдан авч, иргэдэд хямдаар түрээслүүлэх боломж байгаа гэж харж буй юм байна. Ингэснээр ТОСК нь барилгын компанийн өрсөлдөгч бус харин барьсан орон сууцыг нь худалдан авдаг газар болж хувирах гэнэ. Харин аль ч үед байдаг нийгмийн зорилтот бүлэгт зориулсан орон сууцны эрэлтийг ТОСК хувийн компанитай гэрээ хийж бариулах зарчмаар ажиллаж болох юм байна. Харин тэдний гүйцэтгэж байгаа “Буянт-Ухаа-1,2” болон “Шинэ Яармаг” хорооллын ажлыг зогсоохгүй харин хувийн компанид барилгын ажлыг нь шилжүүлж өгөх гэнэ. Ингэхдээ ТОСК-тай хувийн компани гэрээ байгуулах ёстой юм байна.
Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авах боломжгүй иргэдэд зориулсан 1300 айлын түрээсийн орон сууцыг захиалан бариулахаар болсон. “Түрээсийн орон сууц” хөтөлбөрийг 2015-2016 онд хэрэгжүүлэхээр, хөтөлбөрийн хүрээнд нийслэлд 800 айлын, аймгийн төвүүдэд 60-аас доошгүй айлын түрээсийн орон сууцыг төр, хувийн хэвшлийн түншлэлийн хэлбэрээр барьж ашиглалтад оруулахаар төлөвлөж байгаа юм байна. Түрээсийн орон сууцанд амьдрах иргэдийн сард төлөх түрээсийн төлбөрийн дундаж хэмжээг Монгол Улсын нэг өрхийн сарын дундаж орлогын 45 хувиас 2 дахин бага байхаар тогтоож, 1300 айлын түрээсийн орон сууцыг барихад зарцуулсан хөрөнгө оруулалтын эргэн төлөлтийн тооцоог гаргажээ.
Барилгын тусгай зөвшөөрлийн хугацааг 5-10 жил болгоно
Барилгын компаниуд тусгай зөвшөөрлөө гурван жилд нэг удаа сунгуулдаг. Ингэхдээ даргын үүд сахиж, наагуур цаагуур нь гүйдэг хүнд суртал байгаа гэдгийг БХБ-ын сайд Д.Цогтбаатар онцолж, үүнийг болиулах хэрэгтэй гэж үзлээ. Тэрээр энэ тухай “Нэгэнт итгэл хүлээсэн компаниудын тусгай зөвшөөрлийн хугацаа урт байх ёстой. Мөн барилгын тусгай зөвшөөрлийг наймаалцаж байгаа илт хууль бус зүйл бий. Үүнийг бид эцэслэх ёстой. Өнөөдөр барилгын тусгай зөвшөөрөл зардаггүй ч барилгын тусгай зөвшөөрөлтэй компанийг нь зараад байгаа.
Тиймээс компани зарах нь өөрөө хууль бус ажиллагаа биш болчихдог юм. Гэтэл хэн нэгэн зөвшөөрөл авах гээд даргын үүд сахиад дараалалд зогсож байхад хэн нэг нь зоволгүйгээр зөвшөөрөл авчихаад зарах гээд суугаад л байна. Тиймээс энэ тогтолцоог өөрчлөх хэрэгтэй” гэж хэлсэн юм.
