Жилд найман хувийн хүү төлж орон сууцны урт хугацааны зээл авахыг хүссэн иргэн, өрх айл ямар шаардлага хангах ёстой нь хараахан тодорхой болоогүй байна. Одоохондоо илэрхий болсон мэдээллээр бүх банк зээл олгож, бүх иргэн зээл авах боломжтой. Гэхдээ хэд хэдэн шаардлага тавьж буйг нэгтгэж үзвэл дараахь иргэн орон сууцны зээлдэгч болох юм. Юун түрүүнд, та тогтмол орлоготой, дундаж давхаргын ажилтан байх шаардлагатай. Дундаж давхаргыг бүрэн тодорхойлох боломжгүй ч өрхийн орлого ойролцоогоор сая төгрөгөөс илүү байх юм. Мөн сонгосон орон сууцны зээлийг сард эргүүлэн төлөх хэмжээ нь өрхийн орлогын 45 хувиас хэтрэх ёсгүй. Автомашин, цалин, лизинг, орон сууцны, моргейжийн гээд ямар ч зээлийн үлдэгдэл, өр төлбөргүй байхыг шаардана. Түүнчлэн орон сууцны үнийн 30 хувийг бэлэн төлөх боломжтой бол та ирэх даваа гарагаас Монголд арилжаа эрхэлж буй аль ч банкаар зээлээ гаргуулж болох юм. Сонгосон банк тань ямар нэмэлт материал бүрдүүлэхийг илүү тодорхой зааварчилна хэмээн Монголбанкны мэргэжилтнүүд хэллээ.

Аливаа нийгэмд дундаж давхаргын иргэд олонхийг бүрдүүлдэг. 20 гаруй хувь нь баян ба ядуу хэсэгт хуваарилагддаг бол үлдсэн 75 хувь нь дундаж давхарга. Монголын нийгэм ийм байх ёстой ч иргэд ядуу харагдах нь “ашигтай” учраас дундаж руу тэмүүлдэггүй гэнэ. Ядуу хүнд халамж нэрээр маш олон хөнгөлөлт, урамшуулал өгдөг нь дээрх асуудлын үндэс ажээ. Богино хугацааны буюу 21 мянга тэргүүтэй үзэгдээд өнгөрөх халамж, тэтгэмжийн үрээр нийгэм өөдлөхгүй өдий хүрсэн. Нөгөө талаас, улс төрчдийн ухаан, дур сонирхлын үрээр монголчууд “ядуурах дуртай” болчихсон гэх хүн ч цөөнгүй. Настнууд, хүүхдүүд, ээжүүд, гэрлэсэн залуусын шагналаас авахуулаад ядуус, өрх толгойлсон эмэгтэйчүүд, орлогогүй гээд маш олон янзын ядууст зориулсан хөтөлбөр хэрэгжлээ. Тэр олон ядуусын амьдрал руу жаахан өнгийхөд л зохиомол ядуучууд болох нь илэрдэг. Товчхондоо монголчууд дундаж давхаргын иргэн болохын төлөө зүтгэхгүй байгаа хэрэг. Дундаж байх нь “ашиггүй” учраас тэгэхээс ч яах билээ. Ажил эрхэлдэг хэдий ч авдаг цалин нь бага. Өрхийн орлогоо ам бүлийн тоонд хуваагаад үзвэл ядуу гэх тодорхойлолт руу өнхөрчихнө. Гэтэл цалингаас гадна урамшуулал, шагнал зэргээр орлого олж байдаг нь нууц биш. Татвар, нийгмийн болон эрүүл мэндийн даатгалаас “зугтааж” ийнхүү цалинжих нь байгууллагад, ажилтанд ч ашигтай. Харин ирэх долоо хоногоос ийм байдлаар амьдрах нь харин ч ашиггүй болж хувирах нь.
Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоо /ОСИСТТ/ буюу жилийн найман хувийн хүүтэй зээл хэрэгжиж эхэлснээр дундаж давхарга руу иргэд хошуурах шаардлагатай болж байна. Ингэж байж хүссэн байрандаа нүүж ороод, амьдарч буй байрныхаа төлбөрийг өгөх нөхцөлд хамрагдах боломж бүрдэх аж. Арилжааны банкууд танд зээл олгохдоо албан орлого буюу татвар төлсөн цалинг л тогтмолд тооцно. Ялангуяа, нийгмийн даатгалын шимтгэл төлсөн орлогыг. Жилд найман хувийн хүүтэй зээл авахыг хүсвэл иргэн та өмнө нь зугтдаг байсан даатгалаа үнэнчээр төлөх шаардлага үүслээ гэсэн үг. Хүн бүр дундаж давхаргад багтахын тулд даатгалаа төлж эхэлснээр нийгмийн даатгалын сан идэвхжих бөгөөд жилийн хугацаанд эрчимжих төлөв гарчээ. Жилд 200 тэрбум төгрөг орж ирнэ гэх тооцоог Монголбанкнаас танилцууллаа. Өнгөрсөн хугацаанд нийгмийн даатгалын санд төвлөрсөн мөнгийг урсгал засвар тэргүүтэй үйл ажиллагаанд зарцуулж иржээ. Тиймээс өнөөдөр нийгмийн даатгалын санд гол анхаарлаа хандуулж ОСИСТТ-ны хөрөнгийн тогтмол эх үүсвэр болгох аж. Хувийн болон гадаадын хөрөнгө оруулалттай компанид ажилладаг иргэд ч удирдлагууддаа даатгалаа бүрэн төлөх шаардлага тавих нөхцөл бүрдэнэ. Энэ хэрээр хөдөлмөрийн эрх зүйн орчин дахь шийдвэрлэж хүчирдэггүй асуудлууд аяндаа бүтэх нигууртай юм байна.

Хөтөлбөрийн журам боловсорч байх хугацаанд 10-30 хүртэлх хувийн урьдчилгаа төлж, хэмжээнээс хамаарч хүү хэлбэлзэнэ гэх яриа газар авсан. Монголбанк энэ саналын эсрэг байр суурьтай байгаа гэхдээ төв банкны ерөнхийлөгч Н.Золжаргал дараахь тайлбарыг хэллээ. “Ерөнхий сайд Н.Алтанхуяг ийм санал гаргасан учраас би баталгаа гаргаж чадахгүй. Бидний боловсруулсан хөтөлбөр ёсоор урьдчилгаа 30 хувиас огт буухгүй. Зээл авахыг хүсвэл 30 хувиа л банкинд тушаах ёстой” гэсэн юм. Н.Алтанхуяг сайд “Шинэчилж шийдье 2222” хэлэлцүүлгийн үеэр сэтгүүлчидтэй уулзахдаа дээрх саналаа танилцуулсан. Ипотекийн зээл хүсэгч Доржийн өрхийн орлого зээл төлөх сарын хэмжээнд хүрсэн хэрнээ 12 хувийн урьдчилгаатай байлаа гэж бодъё. Тэгвэл Засгийн газар ахмад настан, залуу гэр бүл зэрэг зорилтот бүлэгт чиглүүлсэн хөтөлбөрийнхөө хүрээнд үлдэгдэл 18 хувийн урьдчилгааг банкинд тушааж зээл гаргуулах аж. Гэвч уг ажил хэрэгжих нь намраас наашгүй бололтой. Юутай ч, арилжааны банк зээл гаргахдаа ямар ч тохиолдолд урьдчилгаа 30 хувийг авах гэнэ.
Мэдээж, хүн бүрт өдий хэмжээний урьдчилгаа өгөх боломж байхгүй. Жишээ нь, 65 сая төгрөгөөр багахан талбайтай хоёр өрөө байр авахаар бол тухайн зээлдэгч 19.5 сая төгрөг бэлэн өгөөд 45.5 сая төгрөгийн зээл авах юм. Түүнээс хойш сард дунджаар 190 мянган төгрөг буцаан төлж, хүүний төлбөрт 290 гаруй мянган төгрөг төлөх болж байна. Дээрх тооцоогоор жишээлсэн айл маань сард ойролцоогоор 500 мянган төгрөг төлөх аж. Энэ дүн нь өрхийн орлогын 45 хувьтай тэнцүү гэж үзвэл тухайн айлын татвар, нийгмийн даатгал төлдөг албажсан цалин 1.1 сая төгрөг болж байгаа юм. Дундаж цалин ойролцоогоор 670 мянга хүрсэн энэ үед эхнэр, нөхөр хоёул ажил эрхэлж, цалинтай болбол дээрх зээлээ авах боломжтой. Гэвч урьдчилгаа төлбөр 19.5 сая төгрөгөө бэлдэх хүртэл тодорхой хугацаанд хүлээхээс өөр сонголтгүй болж буй юм. Энэ хэрээр ОСИСТТ урьд нь хэрэгжсэн орон сууцны хөтөлбөрүүд шиг хэт их ачаалал үүсгэхгүй байх боломжтойг харуулна. Нөгөө талаас, зээлийн шаардлага хангаж, ойрын хугацаанд ипотекийн зээл авч чадахааргүй иргэд яах вэ. Урьдчилгаа болон өрхийн орлого хүрэхгүй иргэдэд зориулсан тусдаа хөтөлбөр хэрэгжүүлэх бололтой. Жишээлбэл, зээлийн шаардлага хангах хүртлээ төрийн орон сууцанд түрээс төлөх боломжийг бүрдүүлэх аж.

УИХ-ын 2012 оны сонгуулийн өмнөхөн “100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр” баталж, хэрэгжсэн боловч санхүүжилтгүйн улмаас зогссон. Өнөөдөр 2000 гаруй хүн материалаа Төрийн банкинд хадгалуулж байгаа. Зээл олгоход бэлэн болсон шинэ хөтөлбөрийн хамрах хүрээ “100 мянга”-ын дайтай иргэдэд чиглэнэ гэж харах хүн ч бий. Парламентын гишүүдээ сонгохын өмнө “100 мянга” хэрэгжсэн бол Ерөнхийлөгчийн сонгуулийн өмнө мөн л шинэ хөтөлбөр гарлаа гэдэг үүднээс хардах хүн цөөнгүй. Үүний хариуд Монголбанкны тэргүүн Н.Золжаргал дараахь тайлбар өгсөн юм.
“Зургаан хувийн хүүтэй зээл  гэлтгүй өмнөх орон сууцжуулах хөтөлбөрүүд санхүүжилт нь зогсоход л гацчихдаг байсан. Харин энэ удаа бид алдаагаа олж санхүүгийн эх үүсвэрийг баталгаатай шийдлээ. Тиймээс эрэлт байгаа цагт нийлүүлэлтээ нэг алхмаар урд байлгахыг хичээнэ. Эрэлт ханасан тэр үед энэ хөтөлбөр зогсох байх, гэхдээ ойрын хугацаанд биш. Магадгүй, эдийн засаг дампуурч, орвонгоороо эргэх үед тасалдах болов уу. Гэвч тийм зүйл мөн л болохгүй. Бидний эцсийн зорилго бол макро эдийн засгийн тогтвортой өсөлт. Үүний гол суурь нь дундаж давхаргын хуримтлал юм шүү дээ” гэв. “100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр”-т материалаа өгөөд жил гаруй хүлээж буй хүмүүс бий. Тэдний асуудал хэрхэн шийдэгдэх тухай асуухад “Хөтөлбөрийн эхэнд автоматаар шилжүүлж, зээлийг нь шийдвэрлэнэ гэдэг худлаа. Зорилтот бүлэгт чиглэсэн, зургаан хувийн хүүтэй зээл, бүх хүнд хандсан найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл тэс ондоо. Мотоцикль, машин хоёрыг нийлүүлж, бүр сайн машин хийдэггүй шүү дээ. Урьдчилгаагаа төлчихсөн, байр нь бэлэн болчихсон, шаардлагатай материалынхаа заримыг бүрдүүлчихсэн хүмүүс найман хувийн зээлд хамрагдвал арай хурдан гарч магадгүй” гэсэн юм. Тэрээр цааш нь, “Орон сууцны ипотекийн тогтвортой тогтолцоо” буюу найман хувийн хүүтэй зээл цаашид улс төрийн аль ч хүчин, эрх баригчдаас хамаарахгүйгээр хэрэгжинэ гэдгийг албан ёсоор мэдэгдэв.
Зээл шилжүүлэх асуудлын хувьд, урьд нь арилжааны банкны 16-19 хувийн хүүтэй зээлээр орон сууцтай болсон иргэдэд хамаатай. Ирэх даваа гарагаас эхлэн тэдний өндөр хүүг найман хувьд автоматаар шилжүүлэх гэнэ. 19 хувийн хүү төлөх чадвартай, найдвартай-чанартай харилцагчдаа алдахгүйн тулд банкууд ийнхүү шилжүүлэхдээ дургүйцэхгүй. Нөгөө талд, дээрх иргэдийн эдийн засгийн чадамж 30 хувиар нэмэгдэх гэнэ. Тодруулбал, 18 хувийн хүү найм болж буурахад үүсэх 10 нэгжийн зөрүү нь иргэдэд бодит орлого болох юм. Ипотекийн зээлтэй нийт 31 мянган иргэний зээлийн хэмжээ дотоодын нийт бүтээгдэхүүний 7-8 хувьтай тэнцэж буй юм. ДНБ-нд эзлэх ипотекийн зээлийн хэмжээ цаашид өсөх бөгөөд 40-50 хувь хүрэхэд эрсдэл үүсэхгүй гэж мэргэжилтнүүд дүгнэлээ. Харин ч эерэг нөлөөтэй гэдгийг Н.Золжаргал ерөнхийлөгч мэдэгдсэн юм. Хүмүүс цалин, тэтгэврээ зээлээр авч хэрэглээндээ зарцуулаад дуусгадаг бол ипотекийн зээл хэрэгжсэнээр хуримтлал үүсгэх буюу орон сууцны төлбөртөө зориулах нь мэдээж. Ингэснээр тансаг хэрэглээний болон бусад барааны эрэлт буурч, төдий хэмжээгээр үнэ хямдран тогтворжих ажээ.